房价暴涨之后的冷静思考:未来决定房价走势的三大关键因素

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近日,央企中海斥资79.4亿元竞得北京丰台造甲村地块,为区域史上第二高总价“地王”,楼面单价达66000元.

                              

1998年,全国百城新房平均交易价格为2000元/平方米;而至去年为止,全国城市新房平均交易价格涨到了8800元/平方米,也就是说在过去的20时间里,中国新房平均价格增长了近3倍,相当于是10年翻一番,20年翻两番。

那么,在持续增长了20年的时间之后,中国楼市还会有如此大的增长吗?

此种情况的可能性微乎其微,若有增长也不会有如此之大的增幅。反而,其*大的可能是每年或有小比例地萎缩,亦或是零增长、亦或是负增长。

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中国房企或陷冰火两重天

2019年4月19日,中共中央政治局会议要求:“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制”。

不知是因为在政策调控的作用下还是基于现今楼市行情的约束,近期中国的中小房企似乎跌入了低谷。

数据显示,截止至今年7月份为止,全中国共有二百余家房地产企业宣告破产,同比去年增长30%,其中中小房企占了大部分。位居第一的是广州共31家,紧随其后是杭州共13家,而三四线城市占比达到90%以上。

                                           三四线城市纬房指数如下图所示:

由上图可知:三四线城市房价要想持续上涨的可能性较小,甚至有部分三四线城市房价呈下跌趋势。

而反观大房企,在刚刚公布的财富世界500强中,中国房企恒大集团、碧桂园、绿地集团、保利集团以及万科集团入榜其中,且排名均有提升。如碧桂园荣升排行榜第177名,中国恒大集团排名个更是位居138位。

相对于众多中小房企来说,大房企不但在资源上有着巨大的优势,其在战略调整和风险控制也上是中小企业不能比拟的。

在当今楼市整体呈现稳定发展,甚至略有下降的情况下,中小房企的发展空间在大房企的压力下更加难以前行,而大企业反倒是顺风顺水。

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中国房地产的方向到底在哪里?

在中国过去的20年时间里,似乎进入了全民买房、全民炒房、全民造房的时代。

但是随着现代社会的发展,房地产市场再难出现如此热火朝天的盛况,所以在之后的十年时间里,中国房地产的方向到底在哪里呢?

中心城市:如今一线城市房地产增长速度有限,但终究是人口聚集的中心场所。所以,中心城市(包括省会城市、区域中心城市)在接下来十年的时间里还是非常值得期待的。

大都市圈:大都市圈和中心城市一样,虽然在城市发展和经济上不占优势,但其在消费和居住人群上还有很大的发展空间,所以也是房地产值得关注的方向。

城市群:城市群里的大中型城市必将成为今后十来房地产开发的重点。随着一线城市的饱和,人们对一线城市抱有的期待并不如从前,而反观城市群倒是慢慢地进入了人们的视野。

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影响房价的三大因素

1、供求不平衡

供应大于需求时,房价下降;供应小于需求时,房价上涨。就像中国在过去的20年里,房地产一直都是供应小于需求的,所以才会造成中国房价的持续增长;而在今后的近十年之中,中国房市将趋于稳定,因此房价变化也不会有很大的增幅。

2、通货膨胀

中国从2004年开始,M2一直以近分百之十几的增长率不断增长,如今M2将近涨了8倍,其亦不可避免地对中国房地产的价格产生了巨大影响。房价此种翻一番的情况,自然也是通货膨胀的现象。

3、国际关系

不管是美国的经融危机,还是国家的出台政策,亦或是两个国家之间的摩擦,对中国市场和经济肯定是有不同程度的影响。

总的来说,中国未来近十年的地产房价将会趋于平稳,虽有增长,但不会有很大的增幅。

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