触底反弹？！年底回暖信号频现！2022年南昌楼市……

时间逼近年底，开发商的回款生死战正酣，下行的市场，有人在观望，有人在焦虑，有人已经成功上车。

跨过2021年，楼市究竟是柳暗花明？还是继续一蹶不振？

我们先不作结论，来先看看*近的高层会议和市场动向。

高层动作频繁，提振市场信心

截止12月，暴雷房企如多米诺骨牌一般，某大、某幸福、某兆业、某光、某样年、某力、某禾，某城……百强房企涉事比例至少达20%。

与此同时，全国新房均价跌破万元，下跌城市续创新高，百城住宅库存创近5年新高。

似乎，下半年的“锤”太猛了?!

时间回拨两个月，可以发现，从10月开始市场政策逐渐有了由紧至松的转变，下半年的深度调整，地产行业以及相关链条承压不小，时间点拉回12月，政策底已然显现。

12月3日，银保监会：现阶段要重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款，促进房地产行业和市场平稳健康发展。

12月6日，中共中央政治局会议提出，要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。

12月8日-10日，中央经济工作会议总结2021年经济工作，部署2022年经济工作，定调“房住不炒”，再提“房地产是支柱产业，住房更是居民的消费”。

12月15日，央行下调存款准备金率0.5%，释放长期资金约1.2万亿。

市场回暖信号，大水也不会漫灌！

无独有偶，据《中国房地产市场2021年总结&2022年展望》报告预测：2022年中国商品房价格小涨2%-3.5%。

有人就奇怪了，感觉市场都这么严峻了，明年房价居然还涨？

历史的车轮永远向前，虽说不会完全复刻，但依然有迹可循。 2020年，受疫情的影响，整体市场从一季度停摆，到二三季度逐渐回温，再到第四季度政策调控趋严，呈现出先冷，后热，再凉的状况。

据国家统计局数据显示，全年商品房销售面积、金额达176086万平方米和173613亿元，累计同比上涨2.6%和8.7%。

而2021年，开年先短暂的飞了一小段时间，但是市场表现低于预期，年中开始，系列重磅政策加码楼市，全国楼市渐紧，到第三季度市场一片凉意，现在临近年底又逐渐传递回暖信号，总体也是先热、后凉，再冷，又回温的情况。

今年，商品房销售面积有望超过17亿平方米，与去年基本持平，维持历史新高。

因此，预测2022年依然上涨并不无道理。涨，并非普涨，跌，也是适时降降火，在一双无形的大手下“点刹”式稳增长。

今年下半年，楼市蠢蠢欲动到一片凉意，“三道红线”、“供地两集中”、二手房给指导价，加之打补丁式因城施策，仅仅三个月，就管住了叫嚣的楼市。

一来，中国楼市受政策影响大，干死房地产和开发商都不是调控的*终目的，从经济和社会两方面考虑都不允许它一股脑倒下。 后疫情时代，国家已经开始逐步摸索发展房地产的长效机制，对于楼市的管控也越发轻车熟路。

二来，房价很难大涨，城市化的进程促使城市进一步分化，只有某些经济强市，人口储备量充足，核心地段的优质资产才能在国家的放水中有所获益。 其他弱二线城市以及三四线城市上涨动力不足，又经历了下半年的捶打，有些城市房价已经跌回三年前，还有些三四线城市在发钱鼓励大家买房。

可以说，楼市中这种马太效应一直存在，未来，会愈发明显。

南昌楼市下行明显，回温仍待时间

具体到南昌，或许可以近期的土地、信贷、市场中寻到一丝蛛丝马迹。

信贷方面，据网易南昌统计的银行*新贷款利率，南昌12月首套房利率基本回落至年中行情，首套房贷利率在5.88-5.91%，二套房利率仍处于高位，保持在6.125%，放款周期也呈现出一个更加友好的态势。

11月，自然资源局召开党组扩大会议暨重点工作部署会上，对土地出让问题作了定调，要精准出让，优先推出优质地块进行出让！

近期一些主板块核心区的优质地块，比如西湖朝阳新城，红谷滩凤凰洲，高新艾溪湖以东、以北，东湖区青山湖西岸等等地块正“蓄势待发”。

南昌2021年土拍，共26宗涉宅类用地成功出让，较2020年总成交面积及总成交金额双双下跌75%以上，可谓一个惨淡。

土拍市场萎靡不振，市场大概率也是连锁反应。如果将2019年的价格指数作为制高点，2019-2021年，南昌新房、二手房的价格整体都是向下趋势。

今年以来，新房一直阶梯式下行，二手房在上半年降温明显后，年中开始相对低位横盘。二手房作为新房的参考值，今年7-11月成交大幅缩减，11月虽环比有增长，但成交量相比上半年还是处于低位。

从现在释放的信号来看，政策的利好传导至市场端会需要一定的时间，年底到明年第一季度，政策还是从松的情况，市场会有一个“小阳春”。

这里注意的是，年底买房好时机≠鼓吹房价、鼓动买房。对于刚需和改善置换，置业的客观需求并不会随楼市的变化而转移，普通人的买房好时机，只是在一个相对低位买入一套不太吃亏的房子，按需购置、安全第一、货比三家，这是大实话。

写在*后

总而言之，市场稍微回暖不必大惊小怪。回答开头的问题，跨过2021年，不会太悲观也不会太乐观，大概率还是在松-紧轮换的政策下冷热交替，至少明年开春会比今年下半年好些。

前几天房地产税改革试点应势而来，文件中表示不搞一刀切，会先试点再稳妥推进。区分房产群体、增加多套房产持有成本，从另一方式稳定市场预期，保证房地产业良性循环和健康发展。 而对于一个城市而言，发展高新产业，加快产业升级转型，夯实人口基本面，创造更多的就业机会，配套城市基础建设，是所有强省市向上的必经之路。

土地财政固然重要，但是依靠这种单一的收入模式，并非是打造强省会的*优解，作为江西省高度所在的南昌，是否能够接住赣深高铁开通的时代红利和挑战，且拭目以待！

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