买房路上总有陷阱出没，快看新陷阱来袭

前几天，国务院发布了第六批自贸区通知，北京、湖南和安徽，同时还有浙江自贸区进行扩容。至此，全国范围内的自贸区数量扩大到了21个。

从2013年上海自贸区建立开始，我国往后几乎每一年都有省份或者地区设立自贸区，先后已经经历6次扩容，包括这次新加入的京湘皖，数量已经超过了设立的19个国家级新区。

放眼一看，全国只剩下10个省没有设立自贸区了，不难猜测，各省人手一个自贸区的未来几乎已经可以预见。

随着新一批自贸区的设立，那个在以往都会被提出的问题又一次出现：成立了这么多自贸区有意义吗?数量这么多，自贸区会不会含金量越来越少?

当然，也有很多人的第一反应是：房价会不会涨?要不要抓紧时间去自贸区买套房?

1

什么是“自贸区”?

简单来说就是一个国家对外开放的特殊功能区域。在这个区域里，商品贸易没有关税与数量的限制，商品的自由流动性更高。

对我们老百姓而言就意味着，能够以更低的价格买到进口商品。

不同的城市对于自贸区的定位和划定的范围其实是不一样的。比如2014年广东自贸区，当时的定位是广州南沙、深圳前海、珠海横琴三个片区，而2016年获批的辽宁自贸区则分为沈阳、大连、营口三个片区，而海南自贸区的能级是*高的，直接就是全岛。

而这次新设立的三个自贸区，定位也各不相同：

北京自贸区以数字贸易服务为侧重点，湖南自贸区重点打造先进制造业基地，安徽自贸区关注科技创新与实体经济发展的深度融合。

不同的地区，不同的定位，决定了自贸区不同的发展方向。

2

自贸区有价值吗?当然有

深圳前海自贸区的概念发展到了现在，地区价值可以说是火箭式的增长，前海，宝中的房价疯涨300%，周边的福永和西乡也因为受到前海的辐射，房价涨幅达到了156%。2010年花200万可以在前海附近买一套80平左右的房子，到现在连3成首付都不够。

自贸区概念下人才、资源、资金大量注入前海，房价随着片区价值水涨船高，人人都在羡慕前海的成功，对后来的自贸区摩拳擦掌，跃跃一试。

但新的问题也随之而来：并非所有的自贸区都有价值。正如国家级新区之间都存在千差万别，自贸区也不例外。

试问，辽宁营口自贸区、河南开封自贸区的价值，能跟广东自贸区、上海自贸区相比吗?

广东自贸区为什么发展这么好?因为靠的不仅是广东的经济地位，还依托优越的地理位置：

拿广东的经济情况来说，仅2019年，广东自贸区外贸进出口就达到了11535.35亿元，开通250条国际航线，集装箱吞吐量超过2700万标箱，各项指标都在全国自贸区前列。

地理位置上，广州南沙和深圳前海对接香港，珠海横琴紧贴澳门，依托粤港澳大湾区为腹地，想不成功都难。

再看上海自贸区，背后有上海作为国际经济中心、国际金融中心、国家贸易中心、国际航运中心等地位加持，必然会有超越一般自贸区的高规格和高质量。

所以大家要清楚，自贸区的价值比拼，靠的不是政策，而是地理位置和城市本身。

城市的经济、产业、人口水平，才是自贸区成功的决定因素。

一座城市的发展不可能凭一个自贸区就能救活，正如深圳的价值并不是拜前海所赐，而是多年以来产业升级、科技驱动、稳扎稳打的成果。

3

自贸区对房价的影响真的没那么大

如果有跃跃欲试想要押注自贸区的朋友，可以去回顾一下2013年9月中国第一个自贸区——上海外高桥自贸试验区，成立时候的样子。

我们先来看看当时股市的反应，2013年9月自贸区获批的消息让外高桥的股票一夜飙涨，一个月内股价翻了4倍，但这样的盛况并没有持续很久，飙涨以后立马就陷入了低迷，随后几年外高桥股票就一直在调整。

股市如此，楼市也是如此，前后短短一个月，整个外高桥片区的价格就提高了约10%。

房价的*，首先就是由成交量开始的。我们来看当时外高桥三个热门楼盘的成交情况：

可以看到，在9月自贸区获批的前后三个月，外高桥核心地区的楼盘销售量都处在一个高位，这也说明自贸区政策的出台确实是外高桥房价上涨的关键，不论是买主还是卖方都不想错过这个千载难逢的机会。

但就在一年以后，外高桥的房价就悄然熄火，从一路高歌慢慢跌回了和2013年9月份时差不多的水平。此前火热的热门楼盘近一年的涨幅也只有3%的水平。

为什么外高桥自贸区概念来得快，去得也快。

要知道当时的外高桥自贸区，除了自由贸易的相关政策以外，还肩负着金融开放的使命，可以开出特殊的自贸区银行账户，区域内的资本可以自由流动。为此当时人民银行和各大银行都为自贸区设计丰富的服务方案，还开立了众多自贸区分行。

在各种政策利好的加持下，当年的外高桥被想象成了和香港一样的自由贸易港。

当然房价，也应该向香港看齐，至少炒房客们是这么想的。

但现实永远不会和想象一样美好，随着国内经济逐渐朝内向型经济转变，高房价下资本管制放开更加谨慎，自贸区的探索也始终在小心翼翼地尝试中，现在的外高桥，房价还不及上海的整体均价，近几年也只有上海大盘的平均涨幅而已。

所以，大家应该好好想想，连上海自贸区的发展都磕磕绊绊，楼市也不能激起水花，凭什么觉得其他城市能轻松搞定?凭什么觉得后来的自贸区房价就能一飞冲天?

后来像辽宁、福建、天津的自贸区也同样如此，楼市一样不尽人意。

历史经验告诉我们，当所有人都认为这是个机会时，风险，就已慢慢浮现。

4

任何规划都需要时间，不要花钱为概念负责

到了现在，不论什么政策一出台，不管和房地产有没有关系，都立马会有媒体炒作说房价要上涨，房子要卖疯，自贸区也不例外。

对于这种热点的炒作越狠，我们就越应该警惕陷阱是否会出现，思考这里面到底有没有风险存在。

自贸区从设定到招商引资到真正见到实效，需要花费大量的时间和金钱成本。在上海临港自贸区的规划文件中，给予的规划定位都是要十年，其他自贸区也是如此。在这十年中，产业布局、生活配套、生态环境、人口流入的情况，谁都不能百分百保证。临港自贸区就是一个鲜活的案例。

如何聚集人气，一直是临港自贸区*为难的问题之一。

凭借着港口优势和上海的经济地位，临港自贸区从规划建设开始，很快聚集起现代物流业、装备制造业等产业集群。但尽管产业发展迅速，但临港始终吸引不到人气，甚至一度被称为“鬼城”。

临港并非没有热闹过，2013年9月，临港地区洋山保税港区成为上海自贸区首批成员，一时间楼市骤热，高潮时期，一个小小的房屋中介机构一天能卖8套房，二手房一周涨10万元，来临港看房的人络绎不绝。

表面上，临港热闹了。但如今回头看，楼市热度过去以后，临港“人去楼空”，当初前来投资的“过客”并没有留下来。

根据数据，2017年，面积152k㎡的临港自贸区，常住人口仅为8万人，在临港的中心滴水湖片区，有的楼盘虽然销售达到8成，但入住率仅约3成。而根据临港新城的总体规划，到2020年，规划区的目标居住人口是83万。

人口不足，导致基础配套建设缓慢，现在临港新城的交通一直没有发展起来。

不仅如此，临港自贸区在位置上也不占优势，到上海市区路途遥远，与人民广场之间75公里的距离，即使每天开车，在不堵车的情况下，全天通行时间基本上也在4小时左右，但凡一堵车5个小时都不在话下。

而目前临港自贸区与上海市区之间的联系，仅有一条16号线，你会发现，沿途高楼、园区越来越少，*后列车要在广袤田野中穿过数个站点，才能抵达终点滴水湖站。

(16号线沿途的农田)

不仅是公共交通，住宿、商业、生活休闲等城镇功能缺失，又进一步使得临港的人口吸引力下降，难以跟上产业区高强度、快节奏的步子。

现在仍有居住在滴水湖区域的居民受访时表示，平时坐地铁到惠南站买菜，需要花费1个小时。走出滴水湖地铁站，*近的便餐聚集区也在1公里以外，其中还不乏许多空置的商铺。

本地人才不多、位置太远、交通不便、配套不足，也导致很多人不愿到临港发展，这正是临港面临的一大难题。

对于很多企业来说，即使看好临港的发展潜力，但因为人口不足，路途遥远，当地招工较难，所以不少企业选择注册在临港、办公在市区。

现在的临港依旧是一座发育中的新城，不论是人气和市场带动效应都还未丰满，根本支撑不起楼市。

5

请记住一句话，规划是一回事，能不能发展起来是另一回事，发展起来后会不会影响房价，更是很久以后的事了。

这是个政策不断加码的时代，也是热点频出的时代，对于社会而言这是好事，说明政府很有想法，想要为群众真心干点事情。

而我们能做的，不是一味断言“房价又要涨了”，而是应该用自己的理性去判断，哪些“热点”真的有价值，哪些是肉包子打狗有去无回。

比起国家级新区，自贸区的发展还很年轻，发展的规律和经验都还未清晰，楼市的价值同样也需要时间来检验。如今闭眼买房的时代早已过去，我们应该保持清醒、冷静、客观的角度来看待所有新区的发展。

给市场多点时间，也给自贸区多点时间。

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