2020年南昌二手房走势，成交量一度暴跌83%

2020年真的是波澜起伏，令人印象深刻的一年。先是年关期间爆发疫情，一时之间门户紧闭，路上、街上空无一人，不复以往年节的热闹景象。然后又是口罩紧缺，开始了抢口罩、抢生活物品；*后又迎来了全球疫情蔓延、中美摩擦、金融动荡等事情。2020年真的可谓是在恐慌中开始，震荡后又复归平静，仿佛经历了一次过山车。

房地产市场也是一样。疫情*严重的时候，“成交量”一度崩盘，很多人甚至认为房产要凉凉了。但下半年，房地产又惊奇地“量价”回升，重回正轨。

那么放眼2020年，南昌二手房走势如何呢?有哪些亮点，2021年的趋势又如何呢?

二手房“量价”变化

①2020年成交均价持续下跌

2020年11月，南昌二手房均价为11832元/㎡，同比去年(12263 元/m²)降幅3.51%。反观全年，除了2、3月明显上涨外，其他各月几乎均向下调整，呈现持续微跌走势。

(图片来源：江西开元评估)

②成交量大跌，呈现深V走势。

2020年，南昌二手房总成交量(1-11月)为19037套，去年同期总成交量为25225套，同比大降24.5%。而反观各月二手成交量，其走出了典型的“深V”走势：前三月成交量速降，尤其是2月降至冰点，仅成交224套，同比下滑83.7%!而后4月开始回升，7月份回到高点，此后一直维持在2000套以上。

“深V”走势的原因很显然：2月份疫情爆发，人员封闭在家，二手房难以成交。除全年总成交量大跌外，各月同比去年也全线下跌，只有11月(成交2172套)同比微弱增长。

其原因或许是疫情的持续影响：经济虽然反弹但前景不明朗，同时上半年疫情造成家庭收入下降。由此大家对房产投资偏好有所减弱，刚需的观望心态也在强化。

从成交区域来看，南昌二手房交易的成交主力为红谷滩新区、西湖区和青山湖区。

二手房成交之*

整体上，2020年南昌二手房算是有惊无恐，虽然成交量大跌，但价格只微弱下滑。而看南昌各板块(包括周边南昌县)，却又亮点纷纭，有些区域的表现非常突出。

①均价*高板块：红谷滩

作为南昌政商中心，红谷滩二手均价当之无愧走在*前列，*新价格为17152元/㎡。排在其后的分别为：第二名高新区(14426元/㎡)、第三名西湖区(13428元/㎡)。

②*热门区域：九龙湖(红谷滩)

九龙湖成交量主要集中在三个大盘，绿地卢塞恩小镇、融创文旅城和绿地国际博览城。这几个大盘成交量长期占据南昌二手房成交排行榜前三。

比如，2020年10月绿地卢塞恩小镇、融创文旅城分别以成交82和77套占据前二。得益于九龙湖的成交贡献，红谷滩在各大行政区域中二手成交量也排在第一。

③均价*低板块：湾里

11月数据显示：湾里二手房均价为7394元/㎡，全南昌*低。作为南昌西部*边缘地段，除了拥有依靠梅岭的生态优势外，其他各方面少有优势。再加上其开发也是*近几年才开始，配套还待完善，所以均价低并不意外。

④挂牌量*高区域：南昌县

2020年11月，南昌县二手房总挂牌量达到16000套，遥遥领先于第二名的新建区7350套。南昌县多年来挂牌量一直排在第一，是名副其实*大的二手房存量区。

挂牌量与辖区人口成正比，南昌县正因为人口量大幅领先，所以挂牌量*高。

⑤价格波动*大的区域：湾里

2020年11月湾里二手房均价同比去年下降5.32%，是价格下滑*大的区域。而且*近几个月的表现，湾里的价格波动也*为剧烈。比如，10月湾里二手均价环比上涨16.33%，但11月又环比下跌11.1%，走势可谓是大幅震荡。

目前湾里挂牌量处于末尾，或许是盘子小，成交样本少，价格波动受个别区域成交影响大，所以波动也大。

2021年二手房展望

刚刚闭幕的中央召开经济工作会议上，再次强调了“房住不炒”的基调。基于政策前瞻，便可对未来(2021年)房价走势进行大致预判。

一、整体房价延续窄幅波动

就目前整体形势而言，不涨、不跌(微弱波动)才是*好的。这不仅是政府控制的目标所在，也是维护金融稳定、保证经济健康的条件。

毕竟，大涨意味着金融杠杆提升(银行流动性很弱，难以承受新一波加杠杆)，而大跌则容易引发恐慌，导致债务集中违约，威胁金融系统。由此出现了刚性的“房住不炒”政策定位。

其表现为：

①限制需求端膨胀。即通过限购，钳制炒作氛围。政策环境下，房价的金融属性大为减弱，投机空间也大幅减少。以往那种“资金蜂拥炒房”将一去不复返，房价*猛涨的时代可能已经过去。

②限制供给端膨胀。即通过限制“金融杠杆”，限制一些房企肆意的扩张行为。下半年，“三道红线”出台说明房地产开启了“定向控杠杆”的趋势。限制了“杠杆”，就限制了借贷扩张，也就限制了拿地建房。

至于有些人担心房价泡沫破裂可能会导致房价大跌，但其实2008年金融危机后，央行调节市场的货币工具已经常态化。只要源源不断向银行间市场输入资金，那么即使债务违约难以传导至银行体系，也不至于发生系统性的杠杆崩盘和资产崩盘。除非央行主动紧缩货币政策，或者对银行“见死不救”。目前来看，几乎是不可能的。

基于以上分析，2021年二手房房价整体上将继续保持在窄幅波动状态。由于金融属性减弱，未来房价是微涨还是微跌，取决于通胀水平(央行货币政策的宽松程度)。

二、*潜力将呈现区域化

虽然整体上，房价进入“窄幅波动”的稳定状态。但南昌各区域发展阶段不同，潜力不同，政府侧重点不同，也会诞生不同的投资洼地，个别区域还是有*机会的。

这就像投资股票一样，如果大盘进入稳定状态，不代表所有股票都稳定。很多个股还是有投资机会的，有的上涨空间也很大，这完全取决于其个体属性。

所以当下买房更考验购房者审时度势的能力。要在房价基本盘不变的情况下，找到既适合居住，又有*空间的区域，同时也要避开过度炒作，过度依靠概念化的地区。

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