南昌发布房产市场9条措施，或将新增至少1354万本地购房者

近日，南昌市政府办公室发布了《促进全市房地产市场平稳健康发展的若干政策措施》!该措施共9条，包含保持住宅土地供应市场稳定、进一步优化土地供应结构、加大土地出让合同履约检查力度、推进大南昌都市圈居民购房同权进程、落实人才住房支持政策、支持新市民合理住房需求、改变“限房价、竞地价”单一土地出让方式、进一步完善住宅销售限价定价机制、完善商品房预售资金监管制度这9条措施。

措施自2021年4月20日起执行，有效期至2023年12月31日。

推进都市圈城市户籍居民享受同城购房待遇

大南昌都市圈中南昌市，九江市，抚州市的临川区、东乡区，宜春市的丰城市、樟树市、高安市和靖安县、奉新县，上饶市的鄱阳县、余干县、万年县等地户籍居民互为享受本地户籍人口购房政策;在大南昌都市圈内等地缴纳的个人所得税或社会保险(城镇社会保险)证明互为本地缴纳证明，非本地户籍居民可凭纳税或社保证明按当地购房政策购房。

据了解，根据2019年中国人口和就业统计年鉴，截至2018年末，大南昌都市圈户籍人口合计达到1885.9604万人，其中除南昌市，大都市圈内其他地市户口人口总计为1354.0764万人。

也就意味着，新政实施后，南昌将瞬间新增至少1354.0764万人的本地购房者，这1354万人，将与南昌户籍享受同样的限购政策，首套房可以在南昌任何区域购买。

而按照南昌目前执行的限购政策，除九龙湖、象湖滨江、儒乐湖新城等地之外，本地户籍只能购买一套，外地户籍须提供提供自购房之日起前3年内在本市连续缴纳2年以上个人所得税或社会保险(城镇社会保险)证明。

另外，户籍不在大南昌都市圈内的人，如果工作在大南昌都市圈内，并在大南昌都市圈内(不局限于南昌市)有上述纳税或社保证明，依然是可以在南昌限购区内购买一套住宅房。

九龙湖/艾溪湖/朝阳新城恐仍一房难求

调节土地供应分布，对红谷滩九龙湖片区、高新艾溪湖片区、朝阳新城片区等住宅去化较好的地区适当增加土地供应，并根据库存情况动态调整。严格控制商业办公类商品房项目用地供应，非住宅库存去化周期超过全市平均水平的区域,原则上暂停相应的商服用地供应;非住宅库存去化周期未超过全市平均水平的区域,当年商服用地供应原则上不得超过上年度供应总量。

这就意味着，红谷滩九龙湖片区、高新艾溪湖片区、朝阳新城片区这三个地方， 短期内将有大量住宅上市，新房、二手房的销售将承压。不过，这三个板块板由于*等因素的影响，住宅一直较为抢手，加上空余的地并不多，尤其是艾溪湖板块，想供很多地也比较难。

以2020年的成交来看，2020年九龙湖成交量占南昌市总成交量的25.31%，这也就意味着，南昌每4个人中，就有1人买九龙湖。

从2020年南昌住宅各区供求走势图来看，九龙湖处于严重的“供不应求”，供销比低于0.8;西湖区供求相对平衡，供销比在0.9-1.1之间。

相关数据显示，南昌市非住宅库存量约为688万㎡，同比上升14%，去化周期77.6个月，同比上升93%。去化周期77.6个月(6.5年)，你能想象这是一个怎样供过于求的局面吗。另外，这些区域的二手房销售，也将承受一定的销售压力。

而根据数据显示，二手房成交TOP10中，九龙湖有5个项目上榜，并包揽前三，除了融创城和国博城，还有西站瑞都、绿地悦城、九龙湖花园上榜。倘若新房供应量加大，那么这三个区域的二手房，势必会受到影响。不过这个影响，或许没有想象中那么大。

另外，措施提到，将项目周边二手住房价格纳入新房定价规则参考指标体系，这对一二手房价倒挂，将会产生不少影响。

楼盘*多每年涨925元/㎡ 重点地块不限价

“因地施策”，采取多种土地出让方式进行供地。对“限房价”出让的土地，实行“限地价”出让机制;尝试部分住宅用地出让约定中只明确项目首次上市楼盘住宅销售*高限价出让方式，楼盘去化率超过50%的，可申请年度5%以内的价格调整。在我市重点发展区域(高铁东站、经开、临空区、高新区等)视情公开出让不限房价、地价地块。

可以简单理解为，对于“限价房”允许每年5%的上涨，条件是去化达到50%以上，即一个新盘前一半卖10000元/平，后一半可以卖10500元/平，早买更便宜。当然，这也就意味着，南昌各个区域的房价涨幅，也被限定死了。

根据2020年南昌各个区域土地拍卖限价的平均值，若按照5%的涨幅，那么南昌各个区域的价格，*多也只能涨730元/㎡左右。

另外，南昌目前*高限价是18500元/㎡，由南昌水投拿下，按照5%的涨幅，则涨925元/㎡。当然，这个是比较极端的情况，目前南昌地块的限价，几乎全部在15000元/㎡以下。

值得注意的是，高铁东站、经开、临空区、高新区等视情公开出让不限房价、地价地块。

“四大新城” 会是下一个红谷滩吗

自2021年起，每年全市住宅用地供应计划可转化商品住宅建筑面积总量不得低于上年新建商品住宅销售面积总量。加大重点新城建设的土地供应量，重点打造“高铁新城、空港新城、九望新城、瑶湖航空城”，鼓励央企和著名民企参与新城建设，通过产城融合的规划建设方式，带动产业建设和多元化高品质住宅供应。

根据南昌市本级2021年土地供应计划2021年土地供应量将持续加大，超过2020年年度计划，整体达24746亩之多。其中，新建区首次纳入市本级。

据悉，2021年南昌市本级经营性非工用地(商服用地+其他普通商品房用地，下同)合计7553亩，同比去年的11460.9亩(含新建区)，下跌34.1%。

分区域看，新建区下跌幅度*大，2020年新建区的经营性非工用地供应计划达到4560.9亩，今年仅为1665亩，同比下跌63.49%。而南昌市本级其他区域，青山湖区供应计划大幅增加，从去年的538亩增加至1012亩，或许是因为南昌东站的开发脚步已经越来越近，所以青云谱的增加量也较多，突破了1000亩。

而土地供应量大的区域，将集中在南昌“四大新城”上，比如新建区的九望新城、临空的空港新城，高新的瑶湖航空城、青山湖区的南昌东站高铁新城。近几年，这四大新区，将是南昌的重点打造区域，未来南昌楼市的成交量，将主要集中在这四个区域中。

根据南昌的规划，无论从主城区资源要素制约着眼，还是从未来增长的空间需求着眼，或是从构建大都市圈的发展趋势着眼，都需要跳出原有城市格局开拓新的空间。南昌市提出，高起点规划、高标准建设空港新城、高铁新城、陆港新城、九望新城、现代职教城五大功能片区，进一步拓展城市发展框架，优化空间功能布局，打造经济发展的重要增长极。

那么四大新城，会是下一个红谷滩吗?

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