这个版块房价暴跌？“内卷”严重，“价格战”背后的忧虑……

覆巢之下，岂有完卵。

在十月购房优惠大潮之下，南昌几乎所有板块都经历了一轮降价。

本身去化就很艰难的象湖滨江，在这轮降价潮中是什么表现？现在的象湖滨江是什么情况？

有很多人说这个板块放眼望去，除了房子还是房子，今天就理性讨论一下象湖滨江这个板块。

*开始，象湖滨江给人的印象就是工业区和荒地，直到2018年，“一江两岸”的提出让象湖滨江片区出现在众人面前。

从区位来看，象湖滨江北面就是朝阳新城，西面隔江就是九龙湖板块，东南面是小蓝经开区。

这片由芳湖路，桃新大道，南外环路和沿江大道合围的区域，因为沿江快速路和桃新大道等交通路网的原因，可以享受到朝阳板块的部分利好，加上跨江大桥的规划，未来也能享受到九龙湖的利好辐射。

从价格来看，赣江对岸的九龙湖现在新房价格已经到了1.5w以上，而北面衔接的朝阳新城二手房价格都在1.7w-1.8w了，象湖滨江现在新房均价差不多1.1左右。

不得不说，象湖滨江从以前的无人问津，到现在基本1.1w的单价，也不知道是对标九龙湖的区域炒作成功还是板块潜力真的巨大。

总之，象湖滨江因为区位好，价格低，加上*重要的不限购，可以很好的承接朝阳新城、九龙湖和南昌县老城区的购买力外溢，房企对象湖滨江的预期也在提高。

我简单统计了一下，这里汇聚了联发、美的、力高、万科、正荣等十多家房企，并且还不断有新房企加入。

这么多家房企同台竞技，目前南昌几大新城，除了九龙湖，大概只有欣悦湖板块能够像象湖滨江这样，让资本如此青睐。

正是近些年来房企的开发，让这个板块看上去真的是除了房子，还是房子，尤其是新盘集中的汇仁大道两侧，更是如此。

沿着东祥路往南，回头看，近处是一片农田，稍远就是被脚手架和防护网围着的房子，简单一数都能发现11台塔吊，可见区域新盘之多，加上南昌县文化中心就在这一区域，未来这里大概率是象湖滨江人流*密集的地方。

当然，这里你也能看到南昌县速度，区域的一些大型配套建设也在逐步跟进，新洪大已经开业多时，沿江景观明渠、南昌县文化中心、桃新大道、洪大长薪Mall、雄溪河湿地公园等项目也已经完工或将相继完工，九龙湖过江大桥、抚河故道湿地公园等大型项目已经开启了前期工作。

产业方面，千亿建筑科技产业园现在已经有多家企业入驻，从观察到的情况来看，产业园外部还被围挡拦着，估计快开放了。

这样看来，似乎象湖滨江在商业配套、生活配套和产业等方面基本什么都有了，但是，大型商业方面，象湖滨江只有一个新洪大和洪大长薪Mall能拿出来。滨江新南里商业综合体在建中，本来还有一个爱琴海购物公园，现在基本可以说是GG了。

所以从城市规划和配套建设来看，象湖滨江未来肯定是以居住属性为主，并且还是只适合铁刚需，因为板块内在建项目主要都是以高层住宅为主，且体量巨大。

正是因为新盘太多，区域去化压力非常大，竞争激烈，加上项目之间的距离基本都只有一路之隔，户型基本也差不多，能做出选择的动力只有价格。

本身大环境就在降价，这次象湖滨江同样也在降价，基本每个项目都有优惠出来，不过从了解到的情况来说，就连降价都要内卷。

一些原本均价1.1w的项目，推出了9000元/㎡的特价房，相较正常价格降了2000，并且数量有限。有的项目原均价1.15w，后来封顶9000，*低7999，算下来直接省了三四十万。

也正是这种集体降价，象湖滨江瞬间去化了一大批房源，国庆第一天就满屏的喜报。

其实，降价销售在象湖滨江已经是常态了，时不时就会有项目推出特价房或是工抵房，虽然力度没有十月期间这么大，不过这种情况也从侧面反映了象湖滨江各个项目之间的竞争之激烈。

因为查询不到南昌县的成交数据，各个项目的实际去化情况如何不得而知。但是，上个月南昌县自然资源局发布《南昌县存量住宅用地项目清单》，公布了南昌县存量住宅用地信息和84个存量(已拿地在建或待建)住宅用地项目。

这公布的这84个项目中，存量住宅用地面积达到了424.8692公顷(6373.038亩)，当然，这是整个南昌县的住宅库存，包括了莲塘和银三角等区域，并非单象湖滨江的新房库存，但是，从这84个项目的分布情况来看，象湖滨江区域项目非常密集，存量占比也是*大。

所以，即使趁国庆去化了一定数量，相对于总体的新房库存来说依旧杯水车薪。

除了大型商业较少和新房库存高位，象湖滨江还有一个非常重要的问题，就是板块内*资源，尤其是优质*资源相当缺乏。

象湖滨江目前*主要有莲塘一中(东新校区)、洪亿*(银亿上尚城)、大洲小学、小洲小学、利用小学、东岳小学、莲三小洪安*等，基本以村级*为主，并且因为行政区划属于南昌县，不能考南昌市区的*。

不过，从象湖滨江的规划来看，虽然质比不上南昌市区，但是量足够。

象湖滨江已有的几所*，像莲塘一中东新校区，体量大地足够辐射周边众多小区，其余*虽然小但是负责一个小区的招生也足够了。

今年5月份，象湖滨江多宗地块控规调整，其中除了将商业设施用地调整为商住用地外，还将其中的中小学用地(XH104-E07)面积增加了9194㎡。

调整前

调整后

这宗地块为中小学用地，控规调整后用地面积84749㎡(127亩)，配套设施为九年制*与高中。

从区位看，这块*用地正好位于象湖滨江新盘*密集的一个区域之一，日后如果建成投入使用后可以辐射周边大部分新房小区。

因此，抛开所谓名校，象湖滨江还是有望在*资源分配方面领先大部分区域的。

一边是房企的进入为板块注入新的活力，配套也在逐渐成熟，一边是随之而来的日益加剧的竞争。

从象湖滨江本身的规划和城市配套建设分布情况来看，板块的居住属性非常强，也就是说，象湖滨江板块的定位就是刚需。

不过，南昌现在刚需板块还是挺多的，因此，在这里买房，大概率还是看中了板块的不限购优势。

从空间距离来看，象湖滨江与南昌主城区的距离并不远，隔壁就是九龙湖和朝阳新城。

所以，象湖滨江应该会是很多新南昌人或是自住，选择在这里置业。

但是因为板块的大部分区域没有地铁，考虑到生活便利性，选择板块北面会比较好，不过这个片区定位是商务为主，生活舒适度又会有影响。

如果选择新盘集中的区域，那么自带的商业和生活配套就应该是需要关注的一个重要指标，毕竟谁也不想买个菜还要开车跑好远。

至于象湖滨江板块进阶真正破局的关键，还是在于地铁的规划和*的建设，因为现在象湖滨江除了没有地铁和优质*，确实都不差了。

等这些公共配套落地，象湖滨江未来怎样还真说不准。

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