现在南昌的公寓还能不能买?购房网给给你答案。

现在南昌的公寓还能不能买?这是一些人在网上的提问，今天购房网小编就为大家分析一波。在以前，公寓这种产品是非常傲娇的存在，同地段的公寓价格是超过住宅的，而且还一房难求。后来公寓的价格一直涨不动，还调头往下，在前几年的地产牛市中，走出了独立行情。以至于有些朋友听到公寓就是鬼见愁，绕道走，似乎公寓都快成为一种不良资产了。

虽然如此，但是任何一种商品都是有其价值的，我们应该理性思考。2002年4月，当时中石油的股价在1.5港元左右徘徊，默默无闻、无人理会。可是巴菲特在此期间陆续买入中石油股票多达23亿股。后来在2007年10-11月期间以10-15港元的价格全部出清，这一把老巴赚了7倍。

当然，我完全不能告诉你们如何一把赚7倍，只是想通过这个案例交流一下一直以来对公寓这个产品的思考。 在后来的采访中，老巴说：“在2002年和2003年，我用4.88亿美元买入中石油公司1.3%的股权。按这个价格，中石油公司的价值大约为370亿美元。而我那时感觉中石油的内在价值大约应该为1000亿美元。 到2007年，两个因素使得它的内在价值得到很大的提高：油价的显著攀升，以及中石油管理层的运营。” 这里有个词是值得注意的，就是内在价值。老巴就是看到其市场价格大幅低于其内在价值，才果断买入。

相对住宅巨大的涨幅来说，公寓的价格算是有了一波相当可观的“跌幅”了。也许我们可以尝试着去观察一下公寓的内在价值了。 或许巴菲特的故事比较远，讲一个离我们近一点的。茅台在我国的酒桌上是有信仰的，但是在2014年的限制三公消费和“禁酒令”的政策下，从266元的高点直接跌倒118元，比腰斩还多。 茅台股票虽然被弃之如敝履，股价一路掉头往下，当年的感觉也有点“鬼见愁”的味道。

但内在价值依然存在，就算没有三公消费，还有社会消费，对吧?即使只有社会消费的支撑，其内在价值也远不止118元，事实证明市场的反应过度了。 此后5年间，一路涨了10倍之多，本周已经突破1200元，市值1.6万亿。这么牛逼的理由有两个，一个是价值修复，因为118元太便宜了;二个是社会消费大增，导致业绩爆炸。 如果套用保险股的说法，这就是戴维斯双击效应。股市就聊到这里，不多言，我们还是讲回公寓，讨论有关公寓内在价值的问题。

在市场里折腾的够久，都知道一样东西的价格和价值总是难以对等，不同的人对其的理解也不同。但是长线看，价格和价值会逐渐靠拢，只是靠拢的方式我们未必能预见。有时候价格远超于内在价值，以为等着下跌就能抄底了，比如当年高喊房价泡沫的人，就一直在等待价格往下靠拢。

谁知道没等价格往下跌，去主动和价值匹配，价值反而自动就往上抬升，先匹配了价格。*近十几年硬扛着不买房的，等跌了抄底的，就是吃了这个亏，住宅价值自动往上匹配了。 而且，我们所处的这个市场经常还矫枉过正，行情好时大幅高估目标，而行情低迷时大幅低估目标。市场并非特别理性，正是市场的非理性，才是真正的获利之处。

世界越喧嚣，越需要独立思考。 非常明显，如今就是公寓产品的低迷之时，价格正在往下向价值进行修正。就像一只业绩崩塌的股票，价格虽然会下跌，但是也不代表这个股票就完全没有价值了，当它跌到一个与之业绩匹配的价格的时候，依然有其投资的价值。

如今的公寓并非是一个过渡产品，而是有了新的定位。 第一个当然是投资，赚取长线的现金流。还有一个潜在的思路是这样的，国家严控房价，遏制上涨，只求稳定，然后等一等国民的收入上升来夯实住宅市场的基本面。 那么，这里就是涉及到一个问题，租金和房价的关系不是很大，但与市场供给和国民收入严重相关。

如果国民收入可以提高，那么租金提高的潜在预期是存在的。那么租金就是好比是中石油的油价，茅台酒的涨价，如果租金上涨就是*硬的基本面。 第二个，新的自用需求进入了市场。以前是大多数是年轻人租住公寓，但是新的需求来自二胎家庭。

生二胎房间就不够，想置换四房。但是有两个问题，一个是置换成本高，二个是又不太想和父母同住，而且因为限购，就在梦时代买了一套公寓，一碗汤的距离。白天父母步行3分钟来这里管小孩，晚上吃过晚饭后回去睡觉。 二胎家庭的另一种解决方案，相信不会是个例，对很多家庭矛盾也有了缓冲地带，另外此种需求不适合loft，只适合SOHO(平层公寓)。

如果说公寓某一天的价格非常便宜了，租金增长，一个是可以收租获得长线的*，二个是如果地产还有大行情，也许其内在价值也能跟着水涨船高一些，说不定公寓也有戴维斯双击的可能性。 有人会问啥叫内在价值增长呢? 可以简单粗暴一点理解，如果今天一套公寓你买来是1万，银行的评估价只给5000 ;但是几年后整体房价如果上涨不少，银行给公寓的评估价都到了1万，这也算一种内在价值增长。

听说我说了这么多，是不是跃跃欲试了?不要急，下面划一个重点。 敲重点，这里要考：并不是说此时是公寓的价值是绝对低估，只能说差不多接近价值平衡，而我想表达的重点是，我不是来给公寓正名的，但并非公寓都是鬼见愁，而是应当正确而理性的对待其价值。

另外，就是还要仔细选筹了。 公寓经过这些年的熊市历程，如果说高于同地段的住宅价格是公寓高点，那么相对于高点来说，公寓价格已经接近腰斩了。(不到一半，跌幅40%还有的)当然并没有真的跌，只是一直滞涨，相对于住宅来说，跌幅很大。 说实话，目前确实不少公寓项目的价值确实不大，不过任何商品都是有其价值的，只要价格合适一样是好标的。

老巴说：买股票前，你要假设这只股票从明天起开始停牌3-5年。买公寓也是如此，有自用的需求和长线的心态，在严格甄选一下，并非不能入手。