买房时小区的居住舒适度如何判断？

买房虽然是为了给自己和家人一个安居之所，但是，我们在购房时也不能忽略了居住时的整体舒适度。那么这个居住舒适度如何去判断呢？其实，大家在看房时介绍到的小区绿化率、容积率、物业配套等这些都会影响到我们的居住舒适，而这其中*为关键的就是小区容积率了。

何为容积率?

容积率是指小区的总建筑面积与建筑用地面积的比值。

公式算法为：容积率=总建筑面积 ÷ 用地面积

“越是低容积率的房子，住起来越舒适”这是大家对容积率普遍的认知，也因此在买房的选择上，会特别的对容积率这个指标做权衡，而置业顾问也会为了卖房子，想尽办法美化这一数字。

其实，确认真实容积率的*佳办法就是登陆当地规划局官网，查看项目公示中的容积率指标，或是在售楼部的公示区，查看对应的公示文件，这样就能看到真实的容积率。

公示规划图

但是想要弄清楚容积率和它的影响，只靠一个数字就下判断，还是不行的。

现实中，不同的建筑形态有不同的容积率标准：

独立别墅为0.2~0.5,

联排别墅为0.4~0.7,

6层以下多层住宅为0.8~1.2,

11层小高层住宅为1.5~2.0,

18层高层住宅为1.8~2.5,

19层以上住宅为2.4~4.5

对于开发商来说，同样的土地面积上，盖的房子越多，就有越多的房屋或面积可以出售，因此如果开发商拍到一块规划容积率为3(规划不可更改)的土地，往往会在规划限定的*大程度上，去设计建造房屋，不能超过3那就努力做到2.999...以实现利益*大化。

高密度社区遍地带来的影响?

现实中我们常见的住宅容积率一般在3-4之间，不过虽然有一般标准，并不影响市面的建筑有不一般的容积率。比如深圳的华润城四期项目，建设用地约2.49万平方米，总建筑面积约24.8万平方米，算下来，容积率达到了6.6，而项目所在片区，清一色的高容积率，置身其中可以感受360度高楼环抱。

还有这几年“满城开挖”的武汉，遍地超高建筑，直叫人望而生畏。

武 汉

*著名的高容积率项目还有“中国第一神盘”贵阳花果园，千户同楼，容积率高达6.8，这样的密集程度，什么样的楼间距、采光想必大家都心里有数了。

贵阳花果园

以上虽然是比较极端案例，但几个城市的住宅容积率也确实存在偏高的事实。相比之下苏杭在容积率方面就显得分外安静。

杭州城市界面

杭州有西湖和湿地，苏州有古城护体，两个城市三环内限高，因此高楼遍地甚是少见，见惯了遍地的高容积率，到苏杭走一走，就会不由的心生羡慕。

高容积率带来了什么影响?

首先，高容积率的社区会加速老化

容积率高，意味着土地上承载的人口更多，而同样的两块地，一块居住了100人，另一块居住500人，社区人均面积，以及人均享受到的社区配套都大有出入，更多的人口下，意味着社区内的电梯、道路和娱乐设施等要承受更大的压力，人们生活也因为人口过密产生了更多的等待成本。在相同水平的物业维护下，容积率高的社区一定比低的社区要加速陈旧老化。

其次，高容积率社区后期*概率低

因为容积率的不同，同样面积的社区差异可以是绿化面积的多少，或是楼间距的被拉长隐私多了保障，对于居民生活来说低密更安静和宜居，且社区老化慢，环境维护好都将成为房屋溢价的影响因素。

低容积率就一定好吗?

虽然低容积率社区绿化率高，生活环境更好，人均配套更充足、物业管理更方便还有居住空间安排更合理，可以尽享私密人居。

但对高容积率的否定，不等于对低容积率的绝对肯定。

因为即使是同样的低容积率社区，不同的产品规划，也会带来不同的居住体验。*为典型的是“高低配”社区。

“高低配”社区，顾名思义是既有高层住宅又有洋房或别墅的小区。

高低配社区

高低配社区名义上会对购房者宣称，有别墅洋房配建的社区，品质会更高，以此诱导消费者进行选择。可实际上高低配社区的出现，可能只是因为开发商想做高利润空间。

我们来算一笔账，例如：一块总建筑面积1万平方米的土地，全盖成均价1万每平方米的高层，开发商可以赚一个亿，但如果8000平方用来盖均价1万的高层，剩下2000平方改成均价2万的别墅，开发商就可以赚1.2亿。

纯小高层社区

由此不难看出纯小高层的社区反而更有优势，而标榜了更高端品质的高低配社区，所谓的高品质，其实是建立在高层住宅的牺牲上的，为了建造别墅和洋房，高层住宅楼间距缩小，绿化面积被挤占，而为了利润和容积率，高层盖的更高，整个社区的低容积率，是被别墅和洋房平均过的。

甚至有可能开发商交付之后，故意将别墅洋房去和高层区域进行隔离管理。

也就是说，在高低配社区中，如果抛开别墅洋房的容积率，只计算高区住宅的容积率，实际你买到的高层住宅的容积率会到达一个很高的数值，可能会达到上文中举例的容积率水平，虽说名义上2.5，但你一样要承受采光通风差、人员嘈杂的高容积率居住环境。

因此，要提醒大家，在考量容积率时，要根据产品形态去综合考虑，而不是只追求一个低数值。

什么样的容积率*好?

追求低密和舒适，对于住房的选择自然是：别墅>洋房>小高层>高层，但综合以上几部分的分析，在住宅选择上：

纯高层或同类型建筑的小区，对比选择容积率低的项目即可;

同片区同价格的小区，一样直接选低容积率的项目就好;

而遇到纯高层和高低配社区的选择时，容积率相同的情况下，建议优先选择纯高层社区。

另外，不是所有人都适合追求低容积率。比如刚需购房由于资金受限，很多购房的考虑因素需要被取舍，一般来说低容积率对应的是相对较高的价格，对于刚需来说这并不是*优选择。

而低密住宅往往更趋近改善人群的选择，处于非核心的区域的低密住宅，比如别墅和洋房，抛开价格因素，交通和配套方面对比核心区交通和生活便利的高密住宅，反而是这类的高容积率小区更适合刚需人群。因此，不建议通过牺牲便利性等条件，来换取所谓的低容积率。

在大城市生活，很多事难强求。想拥有良好的居住环境，买房选在容积率处于市面平均水平3左右的住宅，多数情况下已经是很好的选择了。

【本次推选★★★】新洪城大市场位于象湖新城昌南大道以南，沿赣江东岸。目前商铺在售，面积10-30㎡。旺铺首付仅中心需20万起售后统一经营12年。总投资120亿元,设市场交易区、商务配套区、商品流转区、休闲文化区、生活服务区“五大功能分区”。【售楼部电话400-827-8535转1284，或点击报名享受立减16888元优惠，欢迎报名!】

推荐阅览：

房价依旧在涨，南昌楼市相对平稳

红星桃花源筑如何?盛夏钜惠，炙热来袭!

中金中心阅璟台好不好?全球视角打造城芯高品质