房价低增长 这将成新常态

近两个月频出的楼市调控，令大家有一种房价终于要跌了的错觉。但是事实却是，这些调控只是控制楼市过热，不要涨太快，而不是直接让房价下跌。所以，之后的房价不会下跌，而是以低增长的形式出现。

01、房地产是灰犀牛

8月16日，央行党委书记、银保监会主席郭树清在《求是》杂志刊发文章，提到房地产是威胁金融安全*大的灰犀牛。

郭树清说，在资金面宽松背景下，企业、居民、政府都可能增加债务。利率下行一致性预期强化后，有可能助长杠杆交易和投机行为，催生新一轮资产泡沫。一些地方的房地产价格开始反弹，金融资源有可能再次向高风险领域集中。信用较差的借款人可能借延期还款等优惠政策恶意逃废债务，结构复杂的高风险影子银行也容易卷土重来。

近年来，各地区、各部门根据“房住不炒”和“一城一策”精神，优化金融资源配置，严防资金违规流入房地产市场。2019年与2016年相比，房地产贷款增速下降12个百分点，新增房地产贷款占全部新增贷款的比重下降10个百分点。既满足房地产行业平稳发展的正常需要，又避免因资金过度集中，出现更大风险。

在中国重要的金融执行者手里，金融领域*大的风险是影子银行，资金错配到高风险领域，房地产泡沫化，这些都将威胁到金融根基。

金融政策的制定者、执行者，提醒房地产泡沫，已经提醒了16年。

早在2003年12月7日，当时的央行行长周小川就提醒房地产泡沫，认为城市设施和房地产都有价格风险。银行要避免陷入某种泡沫里边，以避免在未来产生更大的风险。

2004年10月，全国更是陷入旷日持久的房地产泡沫大争论中，阴谋论之争笼罩房地产泡沫，你死我活。

这中间，既有市场理论的纷争，也牵涉到巨大的利益分配，各群体你方唱罢我登场，不抢到话语权誓不甘罢休。结果大家都清楚，如果从2004年开始，普通人不买房地产，将错过中国2018年以前*大的财产性收入。而且，再也买不到好房子。

结论很清晰，从1998年到2018年，房地产市场不涨，房地产市场崩盘是个伪命题。事实证明，房地产价格在多数时间内是上涨的。

1998年以后，2000年以后，房地产泡沫之所以争议不休，只能说明两点：

1、社会有一股极大敌对情绪，在反对高房价，反对房地产商品化。

房地产市场化以后，高房价和收入不匹配之间的问题长期存在，成为挥之不去的社会痛点。抨击房地产泡沫，并非房地产泡沫真的有多大，而是社会情绪集中爆发。买不起房、没及时买房的人，陷入极大的失落之中，他们需要发泄的渠道。房地产泡沫争议有多大，情绪就有多大。

2、担忧房地产泡沫摧毁中国金融和经济。

高房价的促成因素可能是经济增长，也可能是货币超发。让人印象极深的是，当时有人用海南的平均收入，来衡量三亚和海口的房价，得出的结论是海南的房价高不可攀，泡沫极大。同理，还有人用北京平均收入衡量北京房价，得出的结论非常明确，北京房价应该在2万到3万之间。

北京、海南的人均收入数据未必全面准确，而且，北京作为首都，海南作为中国唯一的热带岛屿，有多少房子是本地人买的?别的不说，已经有数据印证，北京房子起码有一半以上是全国甚至全球各个地方的人买的。

全球大放水叠加经济大发展，城市房价涨跌，由涌入当地房地产市场的投资资金的数量和信心决定。这就像唐朝富商聚集之地的扬州，房价可以与长安媲美。而长安的房价，可以跟罗马比肩。

房地产是灰犀牛，灰犀牛会变大。应对灰犀牛*好的办法，是长期不懈的努力，让收入和财富增长，超过房价的涨幅。

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02、黄氏控制房价法 可能推广到全国

黄奇帆在重庆的时候，控制房价颇有一套。方法是——建立标准的体系模型，实行地票制度，扩张土地资源，消除土地永远供不应求的预期。

在农民进城时，把宅基地转化成农业用地，做成地票进行交易。在城市附近将农业用地转换成地票上相同面积的建设用地。将城投公司储备用地，用地票的方法利用土地，规划上产业先行。

减少需求，对*低收入的5%提供廉租屋，对中低收入的30%提供公租屋，这些人背着包离开了商品房市场，降低房产供不应求的预期。房地产去化周期太长，减少批地;房地产去化周期在6个月以下，就推出土地。

黄奇帆表示，一线二线城市由于土地的供不应求，房屋库存去化周期只有三四个月，而且还是在限卖限购的背景下，一旦放开，就会无房可供。有些城市的库存去化周期长达十几、二十个月，甚至三、四年都卖不掉，这就是一种不均衡，一种资源错配。

供不应求的城市应多供点土地，多造点房子;供过于求的地方，不应该再批地。这样，才能把错配的资源调控回来。减少开发商数量，关闭一定数量的地产公司，减少无效供给，以免乱竞价、乱出价、乱盖房子。对没有实力、借高利贷进入进入竞价拍地的地产公司，赶出市场。

毫无疑问，这是政府强力控制法，这种办法正在推广。

具体的数据也很清楚：规划住宅时以人均40平方米作为底数，*多上下浮动10%—15%，不能由着房地产开发商蛮干。

建写字楼，一般中等城市每2万元GDP造1平方米就够了，再多必过剩。大城市按每平方米4万元GDP来规划。另外，商场的面积也应该基于商业零售额，差不多可按每年每平方米2万元销售值计算。

用六分之一的理论，一个城市的GDP如果有1000亿，这个城市搞房地产投资，*好在GDP的1/6以内，就是150亿。

一个正常家庭租房子，房租在月收入的1/6以内;买房住，用一生的工作收入，三十六七年的六分之一，六七年的家庭收入买套房。

毫无疑问，用这样的数据衡量，绝大多数房地产过剩了。投资者心里门清，在当时的重庆炒房得不到好处。黄氏离开重庆后，投资者才敢大规模进入，大家松了一口气，鱼贯而入。

房价控制很好的长沙等城市，方法大同小异。无外乎控制供应，控制需求，控制资金，以去库存时间和租金为房价锚定，解决高房价。这套办法，是可以推广到其他省市的。

另一个打压的办法，现在是不能用的，比如征收房产税、提高房贷利率，前者是提高拥有资产的成本，后者是降低房地产市场的杠杆比例，这些办法过于激进，将动摇根本。在经济结构调整的背景下，预计这几年，房产税不可能推出，房贷利率会保持稳定。

8月18日，具有风向标意义的《经济日报》报道，根据第三方机构统计，今年以来，房贷利率持续下调，连续下降7个月。在“房住不炒”的大背景下，房贷利率为何“7连降”?

主要是全球利率下降，我国除了房贷利率之外，其他各类主要贷款产品的平均利率都在下降。

代表性的LPR利率，从去年四季度到今年二季度总在降。今年7月份，1年期和5年期LPR利率分别为3.85%和4.65%，比年初分别下降了0.3个和0.15个百分点。

跟其他长期贷款利率比，房贷利率降幅更明显。截止7月份，5年期LPR利率比年初降低了0.15个百分点，房贷利率降低了0.28个百分点。对此，不要问房地产是不是中国家庭重要的投资品，肯定是。

房地产价格可不可以控制?可以。关键在于，代价是什么。现在是两害相权取其轻，两利相权取其重。

上半年，各地方政府出台几百项房地产政策，从疫情初发阶段的鼓励发展，到6月以后强调房住不炒。房地产进入一个高峡平湖周期。中小开发企业、资金实力不足的企业，被驱赶出市场。

03、房地产会有结构性牛市

中国房地产总体供大于求，即便在*热的2017年，建房数量还是超过了销售数量，新开工17.9亿平方米，销售16.9亿平方米。

哪个城市经济发展快，创新企业多，哪个城市房价就会上升，其他城市长期会跌，这是规律。注意两个指标，一是人口移入数量，二是创新企业数量。

8月，根据2020年上半年32城二手房交易中非本地客源比例，经过标准化处理，得到“移民”指数，指数越高，说明外来购房客户占比越高。看看下面这张图，人口趋之若鹜的城市，一目了然。

深圳、东莞、厦门的移民指数居一线、新一线、二线城市首位。2019年常住人口与户籍人口比值达到2.72，成为外来人口购房占比*多的城市，近八成的成交房源被外地客户买走了。

不同的城市，房地产安全度完全不同。

中国城市资源向重点城市集中，东莞房价*贵*坚挺的地方是华为基地松山湖;深圳房价*高的地方，不是市中心福田，而是南山，腾讯、中兴、大疆总部所在;杭州楼市，阿里总部所在地未来科技城一枝独秀，万人摇号;广州楼市宠儿琶洲，是未来的互联网总部集聚区，也是微信、唯品会等新贵落户地……

高科技企业和互联网巨头到哪儿去，哪里就是热土。

西北房价*高的是大学城西安，珠三角是重镇深圳、广州、东莞和佛山，长三角除了上海，归属电商之城杭州和大学城南京，西南高科技之城就是成都和重庆。

加州大学一份研究报告显示：高科技公司IPO和周边房价具有强关联，称为“脸书效应”。公司估值越高，对周边房价影响越大;从公司申请IPO之日起，总部周围10英里(16.09千米)范围内的平均房价涨幅明显高于其他区域;年轻的初创公司，比同等规模的老牌公司上市对房价影响更大。

未来，一年平均房价上涨多少?

涨幅在6%左右，这是GDP加上CPI加上工资涨幅等，得出的房价上涨数据。

中国科学院预测科学研究中心对2020年经济、投资、房地产等进行了一个全面、权威的预测，报告明确预言了明年的房价：2020年，中国房价预计上涨6.1%。

2018年，宁德市提出，“中心城区新建商品住房均价，每年涨幅控制在6%以内”，开全国先河。其他城市没有说，宁德把数据公开了。

未来，靠工资上升幅度超过房价上涨幅度，逐渐挤出房价泡沫，让灰犀牛变成一头温顺的牛。未来房地产的竞争，本质是产业和人才的竞争，是有消费能力的人的竞争。

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