那些影响房价的超级地段是哪些？

“地段”这个词一直都存在于买房者和卖房者的口中，它的重要性由此可知。虽说“买房看地段”做到了全国统一，但每个城市的地段王者都不一样，所以到底成为地段王者的需求是什么呢？

通过数据统计的北上广深等12个中心城市的房价地图，发现了12个引领中国楼市的超级地段。这12个超级地段各有特色，有的在CBD，有的在*房聚集区，有的在码农聚集区，还有的在山水之间。

01

先来看北京的房价地图：

本文所有图片和数据来自贝壳网

北京二手市场，房价*高的行政区是西城区，均价达到11.2万每平方米，其次是东城区(9.4万/m²)、海淀区(8.3万/m²)、朝阳区(6.5万/m²)，*低的是密云区，2.1万/m²。

东西城是中央政务区，海淀是互联网聚集区，朝阳是中央商务区。三者的房价排名，反映出北京城在空间价值上的排序：政务第一，科创第二，商务第三。

政务区往往是名校聚集地，海淀因为大学多，*也很强，所以北京的*房主要集中在西城、东城和海淀三区。而CBD所在的朝阳，*并不突出，这也是朝阳区房价不算太贵的重要原因。

从细分板块上看，位于西城区的金融街均价高达16.3万/m²，是北京房价目前*贵的地段。而金融街之所以*贵，靠的不是金融，而是*，这里汇聚了全北京*牛的小学。打开金融街板块的二手房源，那些卖到20万的房子，很多都是上世纪八九十年代的楼龄。

由于东西城和海淀太强，导致北京CBD的存在感较低，这种现象在沪深这类完全以经济建设为导向的城市，是不可想象的。

02

再来看上海的房价地图：

上海二手市场，房价*贵的行政区是黄浦区，均价达到9.6万/m²，其次是徐汇、静安，分别达到7.9万、7.7万，三者全部在浦西老城区。这说明上海开发浦东新区之后，老城区并没有衰落。

均价*低的是金山区，位于上海和嘉兴的交界区。而位于苏州方向的嘉定，均价达到3.5万/m²，说明上海和苏州的联系度，远超嘉兴。

作为上海城市新中心的浦东，均价5.6万，在全市只能排到第八位。当然，这是因为浦东很大，总计1210平方公里，相当于40个静安区了。这么大面积，均价仍能达到5.6万，也是相当厉害了。

从细分板块来看，上海*贵的房子，一般都和黄浦江有关，其中*贵的地段是黄浦滨江，均价达到11.9万元/m² ，这里是浦西豪宅的精华地段，甚至比陆家嘴的均价(9.5万/m²)还高。

作为上海的城市封面，陆家嘴的房价相比浦西的滨江豪宅，并没有很大优势。不过，上海*贵的明星豪宅汤臣一品、中粮海景一号仍然在陆家嘴。

03

再来看深圳的房价地图：

从二手市场看，深圳房价*贵的行政区是南山区，均价11万元/m²，超过上海黄浦区，仅次于北京西城区。其次是福田区9.3万元/m²、宝安区7.7万元/m²、罗湖区6.2万元/m²。均价*低的是大鹏新区，3.7万元/m²，和4万也只有咫尺之遥。

从区域来看，以福田为界，西部片区的房价远超东部。特别是宝安、龙华的房价远超罗湖和盐田，这一点让人刮目相看。要知道，2010年深圳扩容之前，罗湖和盐田可是高大上的“关内”，宝安、龙华还是村镇般的“关外”。

从细分板块来看，深圳房价*高的地段是深圳湾，深圳湾二手的均价已高达19.8万元/m²，超过了北京金融街。

深圳湾是什么地方呢?海景不如大梅沙，*医疗不如罗湖，商务聚集度不如福田CBD，*大的优势是和高新企业近，大名鼎鼎的粤海街道就在这，汇聚了腾讯、阿里、百度、字节跳动等企业。

大约在2010年之前，深圳*贵的房子大多是东部盐田的海景房，说明那个时代的深圳人，对海洋是很向往的。而如今，海景早已输给了生产力，靠近高新企业才是王道。和北京、上海都不同，深圳是一个完全向钱看的城市。

所以整个深圳楼市的逻辑就是，房价完全由生产力决定，哪里的生产力更先进，哪里的房价就更高，所以深圳湾房价轻松超过了福田CBD。

在深圳这个“一切向钱看”城市，买房一定一定要跟着产业走。

04

再来看看广州的房价地图：

从二手市场来看，广州房价正好相当于京沪深的1/2。房价*高的行政区是天河、越秀，二者均价相当，均为4.7万元/m²，考虑到天河区面积三倍于越秀，所以实际上天河房价的首位度更高。

房价*低的行政区是从化，均价为1.2万元/m²。从化是广州的生态涵养保护区，属于限制性开发区域，和广州城区的距离也*远，其房价一直处在广州市场的末端。

从细分板块来看，二沙岛是广州房价*高的地段，达到12万元/m²，其次是珠江新城(中区)，达到8.7万元/m²。

总体来看，广州和上海的情况类似，*贵的房子基本都在江景上做文章，包括珠江新城的房子，靠大企业的房子远不如靠江贵。

越秀的*房虽然也贵，但和珠江新城的江景房比起来，还差得远，这说明广州人对*房的热情不算太高。

05

来看看杭州的房价地图：

从二手市场来看，杭州房价*高的行政区为上城区，均价为4.7元/m²，和广州天河、越秀相当。房价*低的行政区是桐庐县，均价为0.92万元/m²。桐庐*被外界熟知的是中国快递行业的“桐庐系”，中国的快递巨头除了顺丰，其他大多数都是桐庐人干出来的。

从细分板块来看，杭州房价*高的地段是学军，达到8.2万元/m²。学军不沿江，不靠西湖，也不是CBD，而是杭州*房聚集地。这和北京很像，房价*高的都是*房。

除了*房，杭州*贵的房子基本都和西湖有关，钱塘江对杭州楼市的赋能，不如黄浦江和珠江。

所以，靠钱塘江的钱江新城CBD，房价在杭州的首位度并不高。

06

来看看天津的房价地图：

从二手市场来看，天津房价*高的行政区是和平区，均价高达5.5万元/m²，在天津的首位度很高，也高于广州天河与杭州上城。

从细分板块来看，天津房价*高的地段是体育馆街，这里是天津*房比较集中的区域。

07

来看看武汉的房价地图：

从二手市场来看，武汉房价*高的行政区为武昌区，均价为2.3万元/m²，大约为广州天河区、杭州上城区的1/2。武昌区是湖北省政府驻地，同时也是武汉*房*集中的区域。

从细分板块来看，武汉房价*高的地段是水果湖，均价达到3.2万元/m²。水果湖靠近湖北省政府和武汉大学，聚集了水果湖一小、水果湖二小等名校。

除了水果湖，武汉楼市还有一个醒目的板块，那就是光谷，这里是武汉高校和高新企业*集中的区域，楼市随之火热，完全不输江景房。

总体来看，武汉原本就是三个城市的合体，所以市区的房价比较均衡，特别是长江两岸的房价旗鼓相当，这在大城市中比较罕见。一般来说，有大江穿梭的城市，江河两岸的发展都是不均衡的。

08

来看看成都的房价地图：

从二手市场来看，成都房价*高的行政区是高新区，均价为2万元/m²，整体来看，房价比武汉略低，相当于广州、杭州的1/2.5。

从细分板块来看，成都房价*高的地段是金融城，达到2.9万元/m²。金融城位于成都高新区，这里承担者成都的CBD功能。

总体来看，成都的产业与房价均呈现出“南高北低”的格局。在成都买房，一定要跟着产业走。

09

来看看重庆的房价地图：

从二手市场来看，重庆房价*高的行政区是渝中和江北，均为1.5万元/m²。在功能上，前者相当于浦西，后者相当于浦东。整体来看，重庆市区的房价比武汉、成都要低一些。

从细分板块来看，重庆房价*高的地段是江北嘴，这里是重庆写字楼*集中的区域，承担着重庆的CBD功能。

10

来看看南京的房价地图：

从二手市场来看，南京房价*高的是鼓楼区，达到4.4万元/m²，略低于广州天河区、杭州上城区，相当于武汉、成都同等区位的两倍。

从细分板块来看，南京房价*高的地段是宁海路，这里靠近南京大学、南京师范大学，是南京著名的*房聚集地。

11

来看看苏州的房价地图：

从二手市场来看，苏州房价*高的区域是工业园区，均价达到4.3万，和南京鼓楼区接近。

从细分板块来看，苏州房价*高的地段都在金鸡湖周边，这里是苏州居住品质*高的区域。

12

来看看郑州的房价地图：

从二手市场来看，郑州房价*高的区域是郑东新区，均价达到2万，而且首位度很高，远超郑州的老城区。

值得一说的是，郑东新区曾被认为是中国*大的“鬼城”之一，但是现在，这里成为郑州产业*强、活力*好、房价*高的区域。

从细分板块来看，位于郑东新区的天赋路是郑州房价*高的地段，均价达到3万元/m²，板块内不少楼盘报价超过4万。

总结：

从整个城市的均价来看，以上12个城市的房价可以分为四档：

深圳、北京、上海为第一档。这三个城市核心区的二手房，均价都已达到10万的水平。核心区、近郊、远郊大致呈现出“10、5、2.5”的格局，其中深圳面积太小，不存在远郊概念，全市呈现出“10、5”的格局。

广州、杭州、南京、苏州、天津为第二档。这五个城市核心区的二手房，均价都已达到5万左右的水平，正好是京沪深的1/2。

武汉、成都为第三档。这两个城市核心区的二手房，均价都已达到2.5万左右的水平，正好是广州、杭州的1/2。

重庆、郑州为第四档。两个城市核心区的二手房，均价在1.6万左右，相当于武汉、成都的70%。

从细分板块来看，深圳湾是中国房价*高的地段，二手均价达到19.8万元/m²，其次是北京金融街，二手均价达到16.3万元/m²。随后是广州二沙岛、上海黄埔滨江，二者均在12万元/m²左右。

值得注意的是，深圳湾板块的二手均价已接近陆家嘴的两倍，这当然不能说明陆家嘴真的比深圳湾差，只能说明上海房价这一波还没来得及涨，出现阶段性的低洼效应，这也许是买入上海的*佳时机。

以划分标准来看，二手均价超过10万的板块或者地段，目前只有北上广深四个城市才有，其他城市暂没看到二手均价超过10万的板块。

分析12个中心城市可以发现，每个城市的房价至高点并非完全一致。按照单价来计算，*房、江景房、CBD房、科技园区房这四类房子，在价格上的天花板是*高的。

例如，北京(金融街)、武汉(水果湖)、杭州(学军)、南京(宁海路)、天津(体育馆街)*贵的房子，都是*房，而上海(黄埔滨江)、广州(二沙岛)、苏州(金鸡湖)*贵的房子，都是江景房、湖景房。

深圳(深圳湾)*贵的房子，与其说是海景房，不如说是科技园区房，因为它的核心卖点不是海，而是粤海街道那些大名鼎鼎的高科企业。成都(金融城)、重庆(江北嘴)、郑州(郑东新区)*贵的房子，都属于CBD房产。

可以说，12个中心城市的这12个超级地段，在相当程度上引领了中国楼市的基本走向。

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