楼市又要变天了，“三道红线”成果初次显现

大家还记得8月份的那“三道红线、四挡标准”吗？那时候在大家看来更多的只是理论上的设定，不知道真正实施起来的效果会是怎么样。不过，到如今已经过去了一个月，效果也是立竿见影的。

一：因疫情而舒坦了大半年后，房企再次感受到了“卡脖子”的窒息感。

当下距上面召开座谈会，为房企融资和债务增长画下“三线四档”的牢笼刚好满一个月，那么，效果怎么样呢?立竿见影。

据数据显示，按发行日期来看，自“820座谈会”召开后的一个月，房企境内外融资规模约992.7亿元，比前一个月(7月19日-8月19日)减少24.6%，规模收缩约25%。

具体来看，境外融资规模约280.9亿元，较前一个月大幅降低45.6%，占比整体融资规模约28%;境内融资相对平稳，“新规”后一个月境内融资规模约711.8亿元，较前一个月微增0.6%。这个变化应该算是在意料之中的。

首先，境外美元债普遍高息，且易受外围环境影响，风险高、成本大。在上面为房企债务杠杆率设下具体红线后，房企必然会先从境外债这一烫手山芋入手。

其次，在境外债融资大幅减少的情况下，境内融资很有必要保持平稳。因为若内外一起发力，房企很容易撑不住，甚至引发房地产行业的系统性风险，挢枉过正、得不偿失。

但可以肯定的是，现在的收紧仅是开始，未来境内融资规模也会逐步收缩，房企的融资现金流只会越来越少。为此房企只能加速从销售上开源。

二：随着供货节奏加快、库存激增，市场供需天平倾斜，去化压力加大。

昨天，易居房地产研究院发布的《全国百城住宅库存报告》称，受各地项目供应节奏加快等因素影响，*近三个月，全国百城库存持续呈现环比上升态势。

8月，100个城市新建商品住宅供应量为5748万平方米，而成交量为5341万平方米，新增库存净增加400万方;截至8月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为48438万平方米，环比增长0.8%，同比增长7.5%。

导致当下库存增加的原因有两个，一是疫情好转房企加速复工带来挤压供应释放;二是市场的持续火热，刺激了房企增加供货的意愿。

所以，现在由供需同时走高(当然供给增幅高过需求)带来的库存增加，和一季度因疫情导致需求休克带来库存激增还是有着本质性的区别。

但对房企来说，这并不是什么好事。对于被画地为牢的房企来说，要想“活下去”，能走的*宽的那条路就是铆足劲推盘卖房。这也意味着，当下新增库存持续上升的势头只会越来越猛，而库存的增加反过来又加大了房企去化的压力，相互负反馈下，房企只能被形势裹挟着降价卖房、割肉求生。

三：作为房贷利率基石的LPR已连续5个月未变。

9月21日，央行公布了9月份*新一期的LPR数据。从公布的数据来看，一年期LPR报3.85%，五年期以上LPR报4.65%，这个利率已经连续五个月没有变动过了。

众所周知，我国房贷利率与LPR挂钩，LPR的数据不变，说明房贷利率也难以发生改变，LPR连续数月未动，在等房贷利率下跌的卖家和买家都可以歇一下了。

另外，据《证券日报》报道，目前二三线城市已出现房贷收紧趋势，不仅房贷利率较高，而且上调了二套房贷款首付比例。同时，不少银行表示，目前银行额度紧张，放款速度较慢，部分银行甚至直接暂停了房贷业务。

此外，调控也有逐步扩大之势，据数据显示，7月份起全国共44个省市61次推出房地产相关政策。其中，常州、沈阳、杭州、东莞、深圳等10城发布了有关规范房地产市场发展的限售、限购政策，并提高贷款和房产转卖门槛。

比如沈阳、无锡等地的二套房首付比出现集体上调现象，还有部分城市之前有银行执行主流偏低的二套首付水平，也在本月大多调涨至主流水平。

基于上述三个现象，也不难理解未来楼市的局面，即市场在量能上仍会保持稳定(一方面房企在被逼着加速卖房，一方面政策在打击炒房的同时对刚需又很友善)，但房企却会发现，钱越来越难挣了(销售规模是通过让利换来的)。

日前，一些地方性房企对于降价仍在抵抗，如河南地方性龙头房企掌门人就聚在一起开闭门会强调“打折弊大于利，不带头降价。”

不过，一些觉悟高、看得远的巨头房企已率先打破行业潜规则、开始抢跑通过“以价换量”的大促销“求生存”。而一旦购房者倒向打折巨头们这一边，其他房企也只能被迫跟随。届时，上面也就实现了用市场手段，在保持市场总盘子稳定的同时，解决了高房价问题。

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