为什么开发商能够打出大折扣，提供特价房源呢？

*近，在置业顾问们的朋友圈里被这样一条消息刷屏了：

这个每日每盘一口价低至6.8折，这样的骨折价是不是相当诱人。想像一下100万的房子折后只要68万，是不是感觉赚翻了。但是，再看南昌恒大的折扣季项目，在黄金周时期优惠达到了7折，这已经是*低的折扣了。

毕竟，房子不同于快消品，过季就可以大打折扣，快速清掉。那么，为什么开发商会给这么大的折扣，提供特惠房源呢?

楼市“防火墙”——三道红线

“两会”坚持“房住不炒”定位，“因城施策”给予地方政府调控一定的灵活空间。从另一方面来看，2020年未提及棚改为楼市增添动力，又未提及房产税为楼市降温，在政策表述上更偏中性。客观上政府实施积极财政政策，同时配合可能的“降准降息”手段的背景下，房地产市场具有发展动力。

8月中旬：市场传言，监管部门出台新规控制房地产企业有息债务的增长，设置“三道红线”。根据触线情况不同，试点房企分为“红(3条)、橙(2条)、黄(1条)、绿(0)”四档，以有息负债规模为融资管理操作目标，分档设定为有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5%。

“三线”均超出阈值为“红色档”，有息负债规模不得增加，“二线”超出阈值为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过5%，以此类推。

8月20日：住建部、央行召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城等12家房企成为首批试点。

9月16日：一份监管部门下发的《试点房地产企业主要经营、财务指标统计监测表》显示，监管部门要求12家试点房企每月15日前提交这一表格，共涉8项财务指标，分别为剔除预收款后的资产负债率、未剔除预收款的资产负债率、净负债率、现金短债比、权益口径购地金额、权益口径销售金额、近三年经营活动产生的现金流量净额是否连续为负、有息负债，其中涵盖了“三条红线”指标。

“三道红线”的三项指标均对房企负债给予关注，负债高的房企因此面临较大监管压力。在此背景下，收缩新增银行信贷、债券等融资规模调降杠杆资金杠杆是品牌房企改善财务指标的必要方式。

融资严格现金流管理

2019年2-3季度开始，部分上市房企就曾频繁被交易所“关注”现金流、偿债能力等指标。而今年“三道红线” 之后，“现金短债比例”作为三项指标之一，必将迫使房企提高对现金流的关注，故而加速销售回款提高偿债比例、保证现金流成为部分房企当务之急。

明股实债将加大管控

以华发股份为例，2019年及2020年上半年少数股东的净资产收益率分别为1.16%、2.44%，归属于母公司的净资产收益率分别为7.0%、6.4%，后者远高于前者，明股实债问题突出。永续债在其财报中记为“资产”，拉低了华发的负债率。然而较高的永续债却提升了财务成本，吞噬归母净利润。

分拆物业上市

今年以来，一方面，以港股为代表，物业管理公司股价逆势创新高;另一方面，以恒大、华润、世茂、绿城为代表品牌房企纷纷入局，而据传远洋、龙光等也在酝酿物业分拆上市方案。房企分拆物业上市，既可缓解自身融资压力，又可获得新的利润增长点，改善企业资产流动性。

加速投资布局一二线等重点城市

2020年，包括恒大、当代置业等前期三四线布局规模较大房企开始逐步加大一二线布局比例。其中恒大9月17日时隔7年再次在沪拿地，且地处重点板块北外滩;而当代置业自2019年开始，一二线拿地金额占比显著提升超20个百分点。

加大销售回款力度

以恒大为代表，房企已经借势“金九银十”加大促销力度。作为12家试点房企之一，此次的七折优惠或将再一次推动销售大幅增长，进一步增厚现金流，为实现降负债打下良好基础。而四季度或将还有类似的抢收。

碧桂园：围绕“中秋”“国庆”双节推出2020年金秋购房节，以双节补贴优惠购房为传播核心，“百亿助团圆，安家碧桂园”为主题，推出全国万套房源百亿补贴双节促销活动

绿地 ：G优金秋好房节促销活动，要求要有渠道，开展全民营销、发展老带新

未来趋势判断逻辑

2020-2021年市场趋势总结

从楼市调控角度看，预计2020年楼市政策维持平稳、难以大幅宽松，考虑到疫情影响，预计*早2021年1季度政策转向宽松，此时房地产市场成交量逐渐进入上行阶段。而成交价格预计2021年下半年才有可能快速上涨。

*后的*后，良好的现金流将会是维持楼市平衡的重要指标。

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