县城买房需注意 房子未来需看清

新增很多年轻人都会选择到大城市打拼，但是大城市的房价又是在太高了，令人负担不起。所以很多人就会选择在老家买一套房子，因为房价低。但是，如果可以的话还是不要选择在县城买房了。

一线城市房价是贵，县城房子也足够便宜。但大家不妨细想一下，为什么会产生这种现象?为什么鹤岗房子的“白菜价”在三四五线城市蔓延，房价跌到地板上?为什么深圳房价高不可攀，还有那么多人砸锅卖铁想上车?

房价贵不贵是一回事，房子有没有投资价值，则是另一回事。

01

中国太辽阔、太复杂，很容易被眼前的“一亩三分地”限制了视野。而且中国人特殊的土地情结，造就了“有了钱就买房”这一特色，这也是东亚普遍的投资方式。

当下中国城市格局，确实斑斓复杂。一线、环一线、二线、县城的层级排序并不困难。可落到现实中，人们的投资选择却无比艰难。甚至，用城市面貌衡量城市前景，都已经不太准确。

倘若只看建筑和街面，你会发现哈尔滨、沈阳、呼和浩特、银川、太原都很漂亮，而残酷的事实是，这些现代化的城市都不怎么留得住人。人留不住，房价自然起不来。二线省会尚且如此，小县城只会更糟。

图源：国民经略

从房价与收入的比值来看，深圳固然高不可攀，但小地方就轻松了吗?小地方房价便宜，背后是高薪就业机会匮乏。没有好的工作，原因是缺乏好的产业。高端产业缺失，直接影响了当地发展前景。结果又是留不住人，楼市无人接盘，如此陷入恶性循环。

这样的恶性循环中，习惯在当地买了一套又一套的人群，投资意义何在?

诚然，三四线城市的楼市不是没有上行过，但背景是2016-2018年棚改及棚改货币化。背后还有央行释放基础货币作为补贴，这是对三四五线城市的定向放水。眼下棚改已经接近尾声，棚改货币化补贴在去年就陷入断崖式下跌，没有了印钞机的定向支持，只靠棚改债，还能指望新一波行情吗?

02

当然，有人可能会反驳道，说县城没前景，不是还有百强县吗?

然而，评判县城楼市的真实价值，不能用常规思维。数据和排名不能代表一切，买房投资不能仅看数据，还需找到其价值的深层规律。

比如，排名第16的贵州怀仁是茅台总部，GDP再高有何意义?排名第12的陕西神木，地下有矿，能比吗?剩下大部分百强县都是江苏、浙江、福建组团作战，这才是趋势与玄机!他们真正的竞争力，不在于自身，而在于所处的顶级都市圈。

这些城市本身在长三角或同级别顶级城市群中，离一线城市、核心城市不远，能够接受顶级城市的辐射与带动。说白了，县城竞争背后实际上还是顶级城市的竞争。这本身就反映了城市化趋势的变迁。

城市化1.0靠商品流动，城市化2.0靠资本流动，城市化3.0靠信息流动。

一般认为，在商业时代的中心城市附近，难以形成和它体量相似的其他中心城市，这是商品流通的物理规律决定的。然而，资本流动和信息流动不看物理上的距离，因而在同一个相对狭小的物理空间，也可以容纳更多的顶级城市。

新时代的区位概念，不再是平面上画图，哪里缺一个节点哪里就有机会。恰恰相反，哪里有世界级的城市和城市群，并建构起*合理的分工，哪里才有爆炸性的机会。

工商文明时代，上海对杭州占有绝对优势，但现在杭州另辟蹊径成功了。大湾区内部，如果仅拼商业，深圳怎么可能在广州和香港的夹缝中拔得头筹?

这也是为什么，无法在一线上车的前提下，也要抓紧抢占环一线的理由。

2008年爆发的金融危机，*倚赖出口加工业的东莞，受冲击*严重。东莞却在近年企稳回升，这并非出口加工业的回光返照，而是得益于深圳超强的外溢效应。

时至今日，东莞南部早已融入深圳，华为部分业务落户松山湖，未来还有多条地铁和城际将东莞与深圳紧密相连。同样环深的惠州、珠海也不甘其后，跃跃欲试。

03

其实中西部的一些强省会，比起都市圈，也要黯然失色。有时，二线再强，也赶不上一线的确定性。长期来看，风险也更大。

比如长沙，刚过去的黄金周，长沙又一次火出圈。收入不低，房价和消费不高，这简直是理想之地。

长沙居民富裕指数和城镇居民可支配收入为中部*高，仅次于一线城市和苏杭两地。相比之下，郑州、南昌、合肥的富裕指数却位于全国平均线及以下。更厉害的是，长沙50.7%的生存型消费比重为全国*低。同时，其39.7%的发展型消费比重为全国*高。

但是，凡事都有两面。长沙这些富裕指标的走高，主要受益于当地较低的居住成本。长沙的房价，也一直是同级别城市中较低的。对刚需购房者，这绝对是好事。但从投资的角度来说，或许就不那么美好了。

这大概就是长沙需要平衡的问题。一些城市如果房价直逼深圳，可能会丧失对人才的吸引力，吓跑了很多产业，这肯定不是好事。但房价落后于当地经济发展，也会影响到投资者的信心。

长沙幸福指数高不假，但在地铁、机场的基建指标方面，大幅度落后于武汉，背后的原因你细品。再说郑州，这座近年发展势头很猛的新晋国家中心城市，房价已经超过3年下跌。除了调控和土地供应问题，根本还是购买力问题。

河南是个人口大省，这点毋庸置疑，但人多不代表购买力强。郑州依靠富士康的入驻，发展起河南首个年产值超千亿的产业集聚区——航空港。但作为国家中心城市，郑州在衡量科技创新的指标——研究与试验发展(R&D)经费上劣势明显。

2018年国家9个国家中心城市R&D经费投入情况

这也意味着，郑州不容易吸引高科技人才，也就很难形成强大的购买力，支撑当地楼市。

反过来，像广州这样的一线城市，*、医疗、大企业总部、领事馆等资源都非常雄厚，人才吸引力十足。一旦落户某一城市，便很难再挪窝。

郑州通过临空经济、合肥通过前沿产业、长沙通过文娱，确实可以为弯道超车提供加速度。但综合性不足，相当于有长板、也有短板，这会制约未来的竞争力。

顶级城市群里的环一线城市，则不存在这个问题。

比如惠州、珠海就没有贪大求全的烦恼，只需做好一两个产业和专长就可以了。其他功能可以通过与一线城市分工协作来实现，这样的协同，确实能够提高效率。而这，也会转化为城市实打实地的持续竞争力。

对很多中国人来说，买房子不仅是财富投资，还意味着未来。说起信心，我们要坚定聚焦大湾区和长三角这两个中国头部地区。毕竟，它们的未来，也决定着国家的未来。

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