南昌老城区如何？仍是*具性价比的区域

如今大家在南昌买房，更多的还是会选择新城区，因为新城有着蓬勃的发展生机，一片欣欣向荣，在这购房，房子的*空间也大。而老城区可能就会被大家所忽略，甚至不再购房考虑范围。

一套老城区的房子，位于繁华路段的中山路上，原以为行情会不错，却不知打脸来的那么快，问津者寥寥无几，挂牌一年任然没有出售出去。可见，南昌老城区的房子不太受大家喜欢。

但事实上，南昌老城区的性价比应该是*高的。

据中国房价行情网数据显示，2020年12月，南昌二手房房价12987元/㎡，同比上涨5.16%。

2020年12月南昌8个区市县二手房房价中，同比2019年12月，红谷滩、青山湖、东湖、南昌县、进贤县5个区县呈上涨趋势，西湖、青云谱、新建区3个区县呈下降趋势。

其中，二手房房价涨幅*大的是进贤县，涨幅达8.92%，垫底的是新建区，由于将湾里的房价并入计算，而湾里房价普遍在7000元/㎡左右，拉低了新建的平均价格，因此跌幅达5.91%。

南昌租售比1：520

据中国房价行情网数据显示，2020年12月，南昌平均租金24.98 元/月/㎡，同比上涨1.34%。照此计算，2020年南昌租售比为1:520。即：在南昌买一套房，如果出租的话，需要520个月才能回本，相当于43.33年。

从南昌各区市县的租售比来看，南昌各个区域差距并没有大幅拉开，整体表现较为均衡，其中租售比*低的是红谷滩，租售比为1：623，*高的是进贤县，租售比为1：512。

整体而言，置业老城东湖区、西湖区的性价比*高。

数据来源：中国房价行情网

据统计，2020年南昌市(不含南昌县、新建区，下同)二手房网签22028套，同比下跌19.33%，网签面积约215.49万㎡，同比下跌17.23%。

不计2月份，以11个月的成交计算，那么2020年，南昌市二手房月均成交2002套。而根据南昌房信网数据，2020年南昌市二手房成交套数排行，南昌融创文旅城以892套列第一，绿地国际博览城以831套排第二，这两个项目远远超过第3名。

从这份排名榜单中，也能发现一些问题。

一方面，九龙湖确实是目前南昌交易*活跃的板块，无论是新房还是二手房。二手房成交TOP10中，九龙湖有5个项目上榜，并包揽前三，除了融创城和国博城，还有西站瑞都、绿地悦城、九龙湖花园上榜。若不将红谷滩细分，那么红谷滩7个项目上榜TOP10，相当于“屠榜”，剩下三个，分别是青云谱的阳光家园、高新的万科四季花城、青山湖的隆祥花园。

另一方面，传统老城区东湖区、西湖区无一楼盘上榜。当然，必须承认的是，老城区基本没有成体量的楼盘，大部分都是各个小区的房源零散的分布。

目前来看，南昌县的二手房挂牌量达到了1.5万套，占比超过了27%，也就是说，南昌市每4套二手房中，就有一套是来自南昌县。不过南昌县的二手房成交数据暂时没有官方公布，因此也没法做进一步分析。

重点关注老城区，西湖区挂牌量目前是5441，占比9.76%，排名第三。考虑到西湖区有个朝阳新城，从数据来看，朝阳新城二手房挂牌数是1150套，剔除朝阳新城，那么西湖老城的二手房挂牌量为4291套，占比7.70%。

东湖区目前二手房挂牌量4445套，占比7.98%。

东湖区+西湖老城的二手房挂牌量为4291+4445=8736套，合计占比约16%。这样的数量，其实是超过九龙湖、红谷滩、高新区的。但似乎老城区的二手房成交量比不上这些新城区。我们来看下目前南昌老城区(不含朝阳新城，下同)二手房挂牌情况。

从挂牌价格来看，南昌老城区二手房的价格分布较为均匀，各个价格档次的二手房都有一定的量，其中4成的二手房价格低于80万元，按照首付5成计算，首付约40万，相当于新城区总价120万的房子(首付3成)。

从挂牌房源的建筑面积来看，63.45%的房子在90㎡以下，其中超4成的房子建筑面积低于70㎡。当然，老城区的二手房由于建筑年限相对较长，公摊相对目前的新房而言会更少，也就是说，套内面积可能与建面相差不大，甚至还有赠送面积。

从房型而言，可能是购房者抗性*大的因素之一，49%的南昌老城二手房只有两房，加上18%的一房，比例合计达到了67%。这样的房型，面对现在开发商精心设计的户型而言，没有什么竞争力。或许，这也是南昌老城区二手房难卖的原因之一。当然，老房子还有一些抗性，比如没有电梯，不过加装电梯未来可能成为一个趋势。

南昌老城配套依然*全

事实上，从配套上看，目前南昌老城区，依然是*全、*丰富的地区，没有之一，即便是繁华如红谷滩中心区，也有一定差距。

当然，这个老城区的概念，仅指东湖区、西湖区两个区域，这个是大家比较认可的概念。我们以热力图来看人气聚集，不管你何时、何地打开百度地图，南昌老城区，永远都是*红的。

无论是医疗资源，还是*资源，南昌老城区依然“*能打”。

阳明路至八一大道，这条线上，聚集了江西*好的医院本院，没有之一，包括江西省人民医院、儿童医院、江西省妇幼保健院、南昌大学第二附属医院这些老牌三甲医院，周边还有南昌大学第一附属医院、江西省胸科医院、江西中医院大学附属医院、南昌大学眼科医院等等。虽然目前部分省级医院不断在新城区设立新院区，但人可以搬、院址可以搬，有些高端精密设备，却很难搬走。这就跟一些重点实验室一样，受制于设备原因，不是轻易说搬就能搬的。

另一个就是名校。虽然各个新区都在不断引进名校设立分校，但大家其实心里都很清楚，*需要底蕴，各个名校的本部，依然集中了*优质的师资。以叠山路为例，在一条不到两公里的路上，集中了南昌市第28中、南师附小、南昌市第19中、南昌市北湖小学、八一中心(叠山路)5所中小学，这样的密度，新城区恐怕并非一时半会能跟上。

密度大的，还有地铁。目前南昌地铁的换乘站：八一广场站、八一馆站、青山路口站、地铁大厦站，3个位于老城区。

这些公共配套设施，都是以人口密度为基础来设置。不过，就算配套非常成熟，但似乎，南昌人并不怎么买账。而南昌，在成功打造红谷滩之后，似乎热衷于“造新城”。

红谷滩新旧照片(来源：南昌发布)

2019年，南昌表示将通过三年行动(2019-2021)，全面提升城市功能与品质，全面提升城市监测监管水平，全面提升城市智慧管理水平，继续深入推进“治脏”“治乱”“治堵”，着力补齐小街小巷脏乱、老旧小区管理缺失、基础设施欠账、城市交通拥堵等短板。持续实施城市管理“六改”项目，加快完善城市各项功能设施。

到2021年基本完成全市所有老旧小区改造，建成200个社区邻里中心，实现中心城区全覆盖，形成一批加装电梯示范建筑工程。开展普惠型老旧社区改造，注重社区的微更新、微改造，重点整治老居民区、开放式社区、老工业生活区、老工矿企业住宅区楼院楼栋、楼道楼顶破败杂乱面貌。

也许，在房住不炒下，随着南昌老城面貌的不断更新，南昌老城，将会受到更多刚需购房者的青睐。

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