南昌楼市如何？库存增加，楼市分化加剧

一年过去，南昌在经历疫情之后的楼市情况会是如何呢？到底是平淡还是火爆，接着往下看你就知道了！

南昌库存处于高位，卖方市场转为买方市场。

南昌商品房库存目前已经处于高位，加上土地市场的升温，楼市分化将进一步加剧。新房方面，据数据显示，截止2020年12月底，南昌商品住宅库存已经达到326.10万方，去化周期约9.6个月。

来源：江西易居研究中心

而且随着南昌年末土地供应的增加，新房库存将进一步扩大，楼市分化加剧。简单来讲，就是新房市场“供大于求”，*直接的表现，就是卖方市场转变成了买方市场。

二手房方面，楼市分化更加明显，南昌目前二手房挂牌量达到55593套。二手*房一直是市场的“香饽饽”，就算是老破小，只要有名校加持，往往在挂出来没多久就能卖出去，而大部分房源，挂了很久依旧无人问津。

不管是新房还是二手房，从库存来看，都处于高位，这也意味着大家买房的选择还是很多，一些靠炒作，卖概念的项目，购房者一样不会买单，二手房没有强力的配套加持，一样卖不动。

供应集中，区域去化能力不足

2020年南昌商品住宅市场供应主要还是集中在九龙湖、高新、象湖滨江和新建。根据近日发布的南昌市本级商品住宅市场供求表，其中九龙湖依旧处于供求首位，供应量占比20%。

虽然九龙湖供应量大，但是从供需关系中可以看到，供应面积是小于备案面积的，也就是说，九龙湖现在是在消化库存，市场是在上行的。

但是高新的商品房供应主要集中在艾溪湖板块，南昌县的供应也集中于象湖滨江，虽然供应加大了，但是去库存能力却跟不上，对那些原本去化就很艰难的楼盘来说更是雪上加霜。

主要原因还是供应过于集中。地段相近的情况下，密集多个新盘，然后户型也没有什么创新，差别不大，选房过程中心理就会产生一定的“审美疲劳”，不知道如何下手，*后决定因素就落在了价格上。这就会导致一个循环，库存越来越多，除非降价促销，否则去化会越来越艰难。

小房企在南昌的生存空间越来越小，竞争加剧

如今南昌土拍市场已经被品牌房企占领，小房地产的声音越来越小，再加上品牌房企强强联合，小房企的生存空间被进一步压缩。而且定向地块的增多，使得地块开发成本增大、出让条件增加、土地受让需要资格等等，处处制约着小房企，市场份额不断被挤压。

相反，一些实力国企和央企势头非常强劲，不仅是南昌房地产市场的重要主体，同时也是城市建设的中坚力量。据南昌房信网显示，2020年南昌房企销售业绩前三分别是万科地产、融创地产和保利地产。

来源：南昌房信网

在“三道红线”及年底偿债等压力下，融资能力有限，资金难回笼的小房企更是步步维艰，今年以来，全国多地都迎来小房企“破产潮”。

在房企负债率较高的情况下，如果房企无法通过快速销售回笼现金，资金链断裂对于企业来说绝对是致命的。因此，2021年买房要更加注重开发商的品牌和实力，防止项目烂尾或者其他问题。

投资风险变大，“炒房”或将结束

2008年可以说是开启了为期十年的地产黄金时代。房价经历了几波大的上涨，在这段时间里，宽松的政策环境和宽货币、宽信贷的支持下，房子可以说是随便买，买哪里哪里涨，哪里涨买哪里，炒房盛行，绝对的市场化。个人、开发商、商业银行、地方政府，全都在金融杠杆之下快速实现财富爆发。

而到了2020年，政策开始理性回归，中央开始抑制楼市泡沫，维持金融稳定。地方上也开始加强对楼市的调控，打击“炒房”势力。在“房住不炒”的政策基调下，市场任何投机性质的炒房行为都将受到严厉打压，房子*终还是要回归“居住”属性。

“三房时代”或将来临，两房将会被市场淘汰

不知道大家有没有发现，市场上的户型，已经从两房、三房变成了三房、四房，以前100平做三房，现在89平的小户型也做三房。主要原因在于近些年国家一直在鼓励“二胎政策”，独生子女家庭已经很少了，如果还做两房户型的话，五六年后，需求就完全跟不上了。

同时，中国正式全面进入小康社会，大家的生活水平不断提高，对于改善性住宅的需求也就多了。至此，两房逐渐被市场抛弃。刚需中小户型三房，改善大户型三房四房，富人大平层将会是未来市场主流。

随着调控的深入和市场调整，未来的楼市可能会更加扑朔迷离。实践是检验真理的唯一标准，未来闭着眼买的时代已经过去，炒房暴利也将会被终结，考验买家的时候到了。

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