楼市调控严格之年，买房该如何选择？

从7月2日杭州、东莞第一个出台调控以来，到目前为止已有超过10个城市对楼市进行收紧。9月份开始，也已经有4座城市先后进行调控：

9月6日，沈阳在被2次请去北京喝茶后，终于出手，力度一般：二套房首付比例从40%提高到50%，增值税免征年限2年延长至5年；9月8日，银川住建局颁布了新开楼盘“限价令”；9月11日，常州发文提出4年限售，二套商贷首付*低60%；9月14日，成都也在二进宫之后，出台了*弱调控，洋洋洒洒15条政策里只有一条有杀伤力：增值税免征年限2年延长至5年。

这轮全国性的调控有个非常显著的特征，就是好几个城市是在反复多次打补丁，比如深圳提出贷款审批要联网查询婚姻状况，防止利用假离婚证申请房贷。杭州要求父母随迁落户3年才能买房，无房户优先购房要限售5年。东莞对赠与房产获得房票的做法开始限制。

此外，作为全国调控*严、力度*大的北京，非但没有任何松绑迹象，还跳出来蹭热度。9月11日，北京市住建委在《北京住房和城乡建设发展白皮书(2020)》中明确表示2020年北京调控不动摇、不放松。

还有一个重要信号是：9月14日，央行副行长潘功胜表示：刚刚出台的重点房地产企业资金监测和融资管理规则“三道红线”，其实已经足足酝酿了两年，而且是未来房地产市场长效机制建设的重要内容。

这说明什么，说明针对房企的融资限制根本不是短期的权宜之计，而是高层经过深思熟虑和反复研究的结果，是要打算长期执行下去的。

总结下这轮全国性调控的两个显著特点：

一、这轮调控，除了深圳之外，力度都不大，高层和地方根本不想把楼市一棍子打死，对高房价的保护显而易见。但是对于有炒房嫌疑的漏洞，地方迫于高层的压力，像挤牙膏一样，一次堵一个。

二、我们国家对楼市的掌控越来越客观了、越来越成熟了，越来越有底线思维，越来越有大局观。

其实，如果在过去是很难想象，经历了如此严峻的疫情和如此严重的经济下行，我们竟然顶住了巨大的压力，没有开启2009年和2015年那样铺天盖地的去库存和棚改，来刺激楼市。

疫情之年的调控策略，已经非常明确的告诉我们：楼市大周期彻底消亡，未来只有小周期!

过去的楼市牛熊周期是3年一轮回，说白了就是跟着政策的一松一紧走的。而未来这种大开大合的大周期不会再有了，取而代之的是上半年略松下半年略紧的小周期。上半年鼓励刚需和改善释放，下半年抑制投资和投机，保证楼市撑不死也饿不死。

对于广大百姓而言，影响*大的趋势将是：未来各城市限购限贷限售的调控政策将永远不会取消，至少是5年以上，可能会是8年，也许是10年。其实，这才是房地产长效机制*重要的核心：保持政策的连贯性，从而稳住百姓预期。

调控永远不放松的结果将是：全国分化、城市分化、板块分化、楼盘分化。北方冷南方热、西部冷沿海热、小城冷大城热、远郊冷市区热、刚需冷改善热、普宅冷豪宅热。

失去类似2009年和2015年那样大尺度的全面刺激之后，未来各地楼市的价值将严重依赖人流、经济、收入来决定。各城市楼市的价值，从2020年开始才是真正的体现，2020年将是楼市分化元年!

对于纯房产投资的城市选择，以下建议务必细看：

华北：除了北京，京津冀哪里都别买;东北：首选沈阳、其次大连，*好哪里都别买;中部：济南、青岛、郑州、太原、长沙，短期内不要买;西南：成都价值*大，重庆、贵阳、昆明都不行;西北：也就西安可以考虑;无论从短期还是长期来看，长三角的一二线城市和粤港澳大湾区都是*具投资价值的选择。

调控永远不放松，也就意味着，外地人始终没法买，首付永远不降低，杠杆想加加不上。未来，*珍贵的将不再是资金，而是一座城市的购房资格和贷款资格。

综上所述，对于房产投资来说，如果调控永远不放松，选择城市将非常重要。

到目前为止，还有一些人对高层抱有幻想，对调控松绑刺激楼市怀有奢望。其实，趋势已经非常明显，大疫之年，我们都守住了底线，楼市调控未来将坚持很多年。

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那如果要买房，具体如何操作呢?

一、不要在小城市贷款

如果你是有志向的年轻人，或者打算将来要去一二线城市发展，那么，千万不要在三四线城市留下贷款记录。有钱就全款买房，没钱就让父母兄弟姐妹贷款买房，实在不行就借钱买，当然不买才是*明智的选择。

因为在一线和多数二线城市，外地曾经有过贷款记录的话，再买房都属于二套，首付会非常高，比如上海是5-7成，北京是6-8成，深圳是5-6成，杭州南京等都有*低首付要求。

千万别把自己宝贵的首贷浪费在不值得的城市!

二、先榨干父母的房票

假如父母有钱，自己买再多的房子也要全放在自己名下，千万不要过早的把房子放在孩子名下。也就是说，在把父母所有房票可能性都千方百计榨干之后，再考虑给孩子买房，孩子的房票要*后再使用。

除非，孩子要离开家乡去大城市发展，此时，父母才应该倾其所有让孩子在大城市贷款买房。

三、一步到位

未来*珍贵的就是房票和贷票。所以，买房换房，都要争取一步到位。

不买无*老破小、不买商铺公寓、不买动迁安置房、不买房龄超过20年的高层塔楼。同一板块内，买不起*贵的小区，就买*新的小区。贵不一定涨的快，但是新一定涨的快。

如果是二胎家庭，必须购买重点*的*房，而且*好是9年一贯制或者小学初中双*房。两个孩子用一个*房，相当于房价5折。两个孩子都读菜小，你家族翻身的希望会非常渺茫。

四、动迁房未来会是贫民窟

动迁安置房能不能买，勉强自住可以，*真不行。其实，更为残酷的是，近郊和远郊的动迁安置房小区，未来10年必定成为这座城市新的贫民窟，原因有三：

一是动迁房的质量是目前所有新建房屋里*差，标准*低的，动迁房的唯一标准就是房子不倒且能通过消防验收即可。纯商品房可以用10年的设施，动迁房*多用3年。

二是动迁房的住户都是这个城市*低收入的人群，都是被迫搬出棚户区住进楼房的那群人。这群人对公共设施、小区绿化的保护意识淡泊，违建、破坏会大面积发生。入住5年的动迁安置房小区折旧程度不亚于入住20年的商品房小区。

三是由于动迁房小区的住户普遍属于低收入人群，也就是根本不可能引进好的贵的物业公司，物业费低、物业公司差，小区环境必定一塌糊涂。

房票、贷票如此珍贵，不是到了山穷水尽的地步，不建议买郊区的动迁安置房小区。因为，等几年后再置换时，你就会发现，自己已经成为了那个*后的接盘侠!

五、烫手的全款房

如果你或者家人名下有一套没有贷款的全款房，那么千万不要浪费这个优质资源。

你可以用它抵押融资，获得足够资金以后改善生活或者再投资。切记要始终让自己处于合理负债之中，在月供没问题的基础上，坚决不能有全款房烂在手里贬值。

一套房子的贷款<30%就是劣质资产，50-70%之间才属于优质资产。当别人都在努力降低首付，获得杠杆的时候，手握全款房的你，其实已经被抛弃!

说了这么多，其实只想告诉大家3个核心观点：

一、从上半年的各地松绑一日游，到下半年的调控再收紧，完全可以肯定：未来各城市的限购限贷限售政策将长期存在，很多年内松绑再无任何可能性。

二、失去了楼市刺激的土壤，城市分化、板块分化，将更加惨烈，普涨不再，你的抉择将决定你的命运。

三、房票、贷票将是未来*稀缺的资源，必须学会优化、合理化。

那么，未来如果调控永远不放松，房产还能继续投资吗?当然，只是更加需要眼光、更加需要策略!

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