楼市的调控会产生哪些影响?未来将进退两难

前些天，小编一直有看到关于辽宁阜新2万就能买套房的资讯，许多人都说这是下一个鹤岗。但仔细了解就会发现，会出现这种现象不是偶然，而是以前种下的因现在结出果而已，楼市也是一样。

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土地市场，正在和楼市偏离

近段时间，我们一直能看到各地出台的针对楼市的严格政策，但与楼市紧密相连的土地市场却闷头干大事，悄悄取消了限价。这本来是一件重大的事情，但在土地市场的低调下，以及大多数人都被楼市政策吸引了目光，所以就这样悄然发生了。

北京的土拍，基本上已经取消了限价。1-7月，北京拍了34宗宅地，28宗不限价。2019年，北京土拍溢价率只有9%;2020年，北京土拍溢价率超过20%，个别地块达到40%。

8月3日，在对楼市的一片喊打喊杀声中，中海以79亿的总价，拿下了亦庄的不限价地块。该地块的可售住宅，综合楼面价40480元/㎡。周边的二手次新，均价5.5-6万/㎡，周边的新房，均价5-5.5万/㎡。

4万+的楼面价，意味着什么?意味着，未来的房价起步在6.5万/㎡;意味着，中海未来的房价起码要比周边贵1万/㎡。

与此同时，上海的土地市场也在不断刷新纪录。

过去的一个月，上海先后有11宗土地的成交楼面价创下版块新高。从嘉定到奉贤，从浦东到青浦，从东到西，从南至北，刷新一个遍。

其中，杨浦江浦社区地块，以8.58万/㎡的楼面价，新晋上海宅地楼面价第二;虹口嘉兴路地块，以8.11万/㎡的楼面价，新晋上海宅地楼面价第三。

在对楼市的一片喊打喊杀声中，上海楼面价TOP3被两刷记录。除了京沪之外，成都、昆明和银川三个省会城市的土地价格也在*，涨幅分别为61%、59%和57%。

整个上半年，全国百城宅地价格的涨幅超过10%。不管是地方为了解决短期财政问题，抑或是连京沪这种财主的日子也不好过，终归我们能看到的是——地价，还真涨了不少。

土地市场这通操作，还真走出了与楼市截然不同的道路。

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土地价格的上涨，对未来的楼市会有什么影响?

一年后，楼市将彻底陷入两难境地。截至目前为止，政策的走势还都是只压楼市，不管土地。但照这样下去，一年之后，无非出现两种情况。

第一种情况是，房价天花板被再次打开。

现在绝大多数的一二线城市，还都是有限价这道紧箍咒在拴着。伴随着一波的土地价格*，目前很多城市新拍土地的楼面价，已经逼近了限价。

比如，北京新成交的亦庄地块，楼面价4万+，周边的房价5万2。照着这种情况发展，想要让拿地的开发商有利润，想要让后续的土地能拍的下去，就必须放开现在的限价天花板。到*后，楼市无非就再次陷入常规死循环——土拍助推新房价格，新房价格助推二手房价格，新房和二手房价格再次反推土地价格。土拍周而复始，房价再次走上新高度。

第二种情况是，政策仍然严苛，开发商被限价狠狠割一波韭菜。

高层处于经济大背景的考虑，仍然高压楼市，倒逼资本流入实体。上面不断强调纪律，反复约谈地方，地方不敢造次，被迫恪守限价。那么，拿了高价地的房企，只能被无法放开的政策和限价割韭菜。你以为，政策的锋刃只甩向了开发商?普通人也别想躲过去。

拿了高价地的开发商，一旦想卖高价卖不了，第一反应就是——降标!狠狠的控制成本，狠狠的降标，狠狠的盖烂房子!开发商没利润赚，普通人买烂房子。以上，是第二种情况。一年后，一二线城市的普通人都要被逼进以上两难境地的胡同里。进，天花板被打破，房价又要涨;退，开发商控成本，你买烂房子。

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对于三四线城市的普通人来说，两难境地已经提前来了。

两天前，关于辽宁阜新的一个楼市消息，被送上了热搜——56㎡的房子，仅售2万?

乍眼一看，似乎又是鹤岗故事的重演。但事实上，辽宁阜新类似这样两三万块的房子不算少，这类房子的共同特征是——回迁房。过去两年，阜新大量的回迁房集中交房，棚改户们人人都是两三套房握在手中，都在出手变现。

现在，三四线城市棚改的三年之期就要到了。棚改回迁房，该集中交房了。

2016年，三四线城市启动了轰轰烈烈的大规模棚改，拆旧建新。大家可能会以为都是货币化安置，事实上，即便到2018年的峰值期，货币化安置的比例也只有不到5成。绝大多数的棚改，赔的还都是房子，而不是钱。

2016年棚改启动，2017年全面铺开。三四年已过，棚改的安置房该集中交房了。尴尬的是，现在政策环境本来不好，市场情绪也很低迷，早不交房，晚不交房，偏偏这个时候交房，这下库存都要被堆上天。

政策的强压期，叠加了楼市的低谷期，再叠加上安置房的集中交房期。可以预见的是，未来两年棚改集中的三四线城市，在集中交房期，市场会遭遇竞相踩踏，互相砸盘可能会砸到你哭。

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真实的楼市，不只是一个点，而是点连成线。

今天的房价，其实是三四年前埋下的种子。比如一年后，一二线城市的进退两难，源自于今天的土地妖风。再比如今天的三四线城市砸盘，源自于三年前的棚改妖风。

真实的楼市，也不只是一条线，而是一个蔓延的面。比如今天，土地市场和楼市走出了截然不同的方向，其根源来自于：高层想通过高压政策倒逼资本流入实体，而地方想通过土拍解决暂时的财政问题。

真实的楼市和房价，要远比我们想象中的复杂。

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