时隔11年CPI再度转负！房产行业也将受到影响

12月9日，一个重磅消息让大家沸腾起来：全国居民消费价格指数(CPI)同比下降0.5%，这是时隔11年后再度落入负增长，上一次转负还是金融危机爆发后的2009年。

今年CPI走势真可谓是过山车：一路走高，在2月创出5.2%的高点后，又迅速反转，一路又下滑直至12月负数。其下跌速度也只有在2008年金融危机能看到。

CPI是什么？

CPI是通胀指数，其转负意味着通缩：物价下跌，钱更值钱。由于通缩强化“现金为王”的情绪，很多财经人士认为：通缩是资产泡沫的*大杀器。鉴于日本90年代楼市泡沫破裂和通缩同步降临的经验，这种观点是有一定可靠性的。

但关键问题是：CPI转负到底是短期现象，还是长期趋势。如果是前者，投资者倒不必太过担心，如果是后者，那就要小心了。

CPI转负的直接原因：需求不足，消费萎靡

根据商品价格原理：商品价格与商品总量成反比，与交易资金总量成正比。也就是说，用于支出购买商品的资金越多，商品价格越高。

经济平稳期，供给相对固定(商品总量稳定)。所以商品价格出现下跌一定是因为：家庭用于购买商品的资金变少。通俗地讲就是大家都没钱消费了，导致需求不足。

宏观上，商品包含所有消费品：食品、家电、房子等等。像食品这种无法库存的快消品，需求不足时只能通过降价形式形成新的供需平衡。但家电、房子等不同，其是周期性商品，可以长期库存，需求不足时，可以以库存增加的方式维护现有价格。即：卖不出去就不卖，但就是不降价。

所以通缩初期，其表现形式也有两种：物价下跌或库存增加。这其中食品价格*为敏感，当需求不足时，会立马发生变化。而CPI指数也以食品价格为主，其变动对其他长周期商品价格而言具有前瞻性。

对房地产的影响：成交下滑、库存增加

如上文描述的一样，“通缩”还可以体现为：价格不变(或微弱下跌)，但成交下滑，库存增加。房子本就是长周期性商品，在价格被严格管控的当下尤其如此。

以交易量而言，其实“房产”的通缩也已经发生：今年，无论是一手房还是二手房，各大城市成交量同比均较大幅度下跌。疫情期间还情有可原，但疫情后依然如此。

比如，南昌今年九月新房成交数量同比下滑41.4%。据统计，2020年11月，南昌市新建商品房网签数量同比下跌2.37%;二手房网签数量同比下跌2.34%。由于成交量下滑，全国房产库存量显著提升。

有人说，CPI下跌、物价下降，这是好事，毕竟钱更加值钱了。但对于企业却是巨大的隐忧：通缩下，无论是商品价格下跌还是库存增加，都将造成企业回款困难，高负债企业将面临严峻的流动性考验。

比如，债券市场连环爆雷就显示出了端倪：11月，永煤信用债、清华紫光债相继违约，华晨汽车违约并宣告破产。如今，就连民企巨头苏宁控股也陷入债务的负面传言。

房地产作为高杠杆企业更是如此。据腾讯网消息：截至2020年12月5日，全国已有460家房企发布破产公告，平均每天约1.4家房企被清算!

CPI持续转负不符合稳定经济的目标

CPI作为价格指数，是连接供需两端的关键数据。如果持续为负，产品相对持续过剩，其将对经济系统造成深度破坏。

①引导经济进入负循环：CPI下跌→企业库存增加，资金回流困难，债务违约加大，资金支出(工资支出)减少→家庭部门收入减少，开支减少，需求萎缩→CPI继续下跌→企业压力继续加大……

②强化“现金为王”情绪：原先房产投资过热很大一部分原因是基于抗通胀。如果CPI持续为负数，通缩强化、通胀预期消失，投资房产的情绪会立马转冷。

房产套现将剧增，房价将受压。

房子既是消费品也是金融品，连着实体企业和金融系统，以上两点集中于一体。房地产是中国支柱产业，牵涉面极广。

“CPI”长期保持负数不符合维护经济、金融稳定的目标，政府对此也必然会有所行动。那么问题来了，CPI可以转正吗?又如何转正呢?

未来：物价上涨是磨平房价泡沫的唯一办法

需求不足只是表层原因，背后的本质是资金的流动出现枯竭：(宏观上)企业部门工资支出总额减少，导致家庭收入减少，继而需求不足。

那企业部门工资支出减少又是为何呢?

①上半年疫情爆发导致部分企业破产。

②下半年以来银行对企业的流动性支持减少，企业资金流减弱。

第①点是毋庸置疑的，但疫情后期经济恢复很快，第①点的影响不足以持续。所以重点在第②点。

银行流动性与基础货币总量(银行的资金流)成正比，与广义货币总量M2(银行负债)成反比，所以：如果央行释放货币速度跟不上广义货币扩张速度，那么银行流动性将减弱。

而如果银行流动性减弱，一定会传导给实体：对企业的放贷减少→企业资金流减弱→工资支出减少……

所以第②点的关键原因是：央行下半年货币投放节奏有所放缓所致。

这可以从数据变动上找到验证：目前央行投放货币主要有：降准、外汇占款和货币工具(央行借钱给商业银行)。下半年，没有发生降准，外汇总额也相对稳定，所以货币工具是影响货币增量的关键。

MLF作为货币投放主要途径，今年余额变化是：2月份41900亿，10月份44000亿元。净释放货币2100亿元，增长为5%。

而M2扩张确是：2月-10月扩张了11.9万亿，增长为5.9%。

5.9%>5%。相比较就印证了答案：央行货币投放减弱→银行流动性减弱→放贷减弱→企业现金流减弱→(整体上)工资支出减弱→家庭支配收入减弱→需求不足→通缩

央行才是CPI转负的关键!联想到下半年银行对房企融资设定三道红线(收缩对房企放贷)，这就更加确信无疑了。当一切源于央行的时候，这也就都好办了。

减少货币投放可能由于正值数字货币出台窗口，有维护货币信用的需求。倘若CPI转负对经济造成深度影响时，央行必定扭转货币投放速度：重启宽松货币政策，对需求端进行刺激，届时CPI返正，通胀重启。

当下，在确保“不发生系统性风险”的前提下，唯一能化解房价泡沫的只有：持续通胀。毕竟房价下跌和物价上涨本质是一回事。

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